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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 세종빌딩 (서울특별시 강남구 개포동 186-4)

도로명주소: 서울특별시 강남구 개포로82길 13-9

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 개포동 186-4
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 개포로82길 13-9
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 세로각지(가)
- **토지면적**: 758.9㎡(229.6평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 133억원 · ㎡당 1,759만원 · 평당 5,815만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 350~400억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,759만원 | 5,815만원 |
| 2025 | 1,656만원 | 5,474만원 |
| 2024 | 1,580만원 | 5,223만원 |
| 2023 | 1,548만원 | 5,117만원 |
| 2022 | 1,628만원 | 5,382만원 |
| 2021 | 1,423만원 | 4,704만원 |
| 2020 | 1,240만원 | 4,099만원 |
| 2019 | 1,157만원 | 3,825만원 |
| 2018 | 1,039만원 | 3,435만원 |
| 2017 | 987만원 | 3,264만원 |
| 2016 | 938만원 | 3,100만원 |
| 2015 | 903만원 | 2,986만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역
- **접함**: 도로, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 과밀억제권역
- **접함**: 정비구역

## 지구단위계획

- **구역**: 개포택지개발지구 지구단위계획
- **허용 용적률**: 550% 이하
- **기준 용적률**: 500% 이하
- **최대 용적률**: 기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치Xα토지+0.7Xα건축물)
- **건폐율**: 60%

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 443㎡(134평)
- **연면적**: 3,473.8㎡(1,050.8평)
- **준공일**: 1984년 02월 18일
- **지상/지하**: 지상5층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 266.9㎡(80.7평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 262.1㎡(79.3평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 102.9㎡(31.1평) | 사진관 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 41.6㎡(12.6평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 590.3㎡(178.5평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 105.2㎡(31.8평) | 기타사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 333㎡(100.7평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 116.7㎡(35.3평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 131.7㎡(39.8평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 99㎡(29.9평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 95.6㎡(28.9평) | 교습소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 63.8㎡(19.3평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 95.6㎡(28.9평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 248.4㎡(75.1평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 35.2㎡(10.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 248.4㎡(75.1평) | 독서실 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 95.6㎡(28.9평) | 독서실 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 99㎡(29.9평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 443㎡(134평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [개포동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168010300) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168010300

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EB%82%A8%EA%B5%AC-%EA%B0%9C%ED%8F%AC%EB%8F%99-186-4-1ohuYkBrtGc