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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 세아빌딩 (서울특별시 강남구 대치동 946-12)

도로명주소: 서울특별시 강남구 영동대로 429

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 대치동 946-12
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 영동대로 429
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 649.9㎡(196.6평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 477억원 · ㎡당 7,334만원 · 평당 24,245만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 3100~3200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 7,334만원 | 24,245만원 |
| 2025 | 7,029만원 | 23,236만원 |
| 2024 | 6,738만원 | 22,274만원 |
| 2023 | 6,593만원 | 21,795만원 |
| 2022 | 6,933만원 | 22,919만원 |
| 2021 | 6,038만원 | 19,960만원 |
| 2020 | 4,768만원 | 15,762만원 |
| 2019 | 4,393만원 | 14,522만원 |
| 2018 | 3,600만원 | 11,901만원 |
| 2017 | 3,500만원 | 11,570만원 |
| 2016 | 3,394만원 | 11,220만원 |
| 2015 | 3,287만원 | 10,866만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 도시지역, 일반상업지역
- **접함**: 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)

### 기타 법률

- **포함**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선, 상대보호구역

## 지구단위계획

- **구역**: 국제교류복합지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 800%
- **기준 용적률**: 600%
- **최대 용적률**: 기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치Xα토지+0.7Xα건축물)
- **건폐율**: 60%
- **최고 높이**: 150m이하(기준높이:120m이하)

## 건축물대장

### 세아빌딩

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 809.3㎡(244.8평)
- **건폐율**: 44.9%
- **연면적**: 16,520.6㎡(4,997.5평)
- **용적률**: 685%
- **준공일**: 1989년 10월 30일
- **지상/지하**: 지상16층/지하4층
- **구조**: 철골철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 17.1㎡(5.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 95.2㎡(28.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 27㎡(8.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 101.4㎡(30.7평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 17.1㎡(5.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 24.4㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 36㎡(10.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 19.3㎡(5.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 1,285.6㎡(388.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 1,285.6㎡(388.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 27㎡(8.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 32.4㎡(9.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 229.9㎡(69.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 429.7㎡(130평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 390.4㎡(118.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 171.9㎡(52평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 585.8㎡(177.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 49.5㎡(15평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 22.5㎡(6.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 19.2㎡(5.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 56.4㎡(17.1평) | 소매점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 26.1㎡(7.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 509㎡(154평) | 휴게음식점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 53.7㎡(16.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 49.2㎡(14.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 95.2㎡(28.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 570.6㎡(172.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 88.5㎡(26.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 611.8㎡(185.1평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 73.1㎡(22.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 50.4㎡(15.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 611.8㎡(185.1평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 50.4㎡(15.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 73.1㎡(22.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 37.1㎡(11.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 625.8㎡(189.3평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 72.3㎡(21.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 611.8㎡(185.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 73.1㎡(22.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 50.4㎡(15.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 51㎡(15.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 82㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 23.1㎡(7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 653.2㎡(197.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 184.8㎡(55.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 6.5㎡(2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 78.1㎡(23.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 39.9㎡(12.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 58.9㎡(17.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [대치동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168010600) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168010600

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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