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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 마젤란 21 아스테리움 (서울특별시 강남구 삼성동 158-10)

도로명주소: 서울특별시 강남구 테헤란로87길 17

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 삼성동 158-10
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 테헤란로87길 17
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 1,367.4㎡(413.6평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 804억원 · ㎡당 5,880만원 · 평당 19,438만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 2900~3000억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 5,880만원 | 19,438만원 |
| 2025 | 5,549만원 | 18,344만원 |
| 2024 | 5,279만원 | 17,451만원 |
| 2023 | 5,135만원 | 16,975만원 |
| 2022 | 5,382만원 | 17,792만원 |
| 2021 | 4,884만원 | 16,146만원 |
| 2020 | 4,258만원 | 14,076만원 |
| 2019 | 4,068만원 | 13,448만원 |
| 2018 | 3,236만원 | 10,698만원 |
| 2017 | 3,041만원 | 10,053만원 |
| 2016 | 2,815만원 | 9,306만원 |
| 2015 | 2,625만원 | 8,678만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역

### 기타 법률

- **포함**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 국제교류복합지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 800%
- **기준 용적률**: 600%
- **최대 용적률**: 기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치Xα토지+0.7Xα건축물)
- **건폐율**: 60%
- **최고 높이**: 80m이하(기준높이:60m이하)

## 건축물대장

### 마젤란21아스테리움

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,075.7㎡(325.4평)
- **건폐율**: 59.9%
- **연면적**: 19,062.9㎡(5,766.5평)
- **용적률**: 702%
- **준공일**: 2006년 09월 18일
- **지상/지하**: 지상12층/지하4층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 210.3㎡(63.6평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 1,033.8㎡(312.7평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 306.7㎡(92.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 24.7㎡(7.5평) | 기타공공시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 1,574.9㎡(476.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 1,574.9㎡(476.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 1,350.5㎡(408.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 380㎡(114.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 61.4㎡(18.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 66.2㎡(20평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 730.6㎡(221평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,056.7㎡(319.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 12.5㎡(3.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,069.1㎡(323.4평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,067.9㎡(323평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑 1층 | 138.6㎡(41.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑 2층 | 138.6㎡(41.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [삼성동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168010500) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168010500

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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