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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# KB손해보험빌딩 (서울특별시 강남구 역삼동 649-11)

도로명주소: 서울특별시 강남구 테헤란로 117

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 역삼동 649-11
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 테헤란로 117
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 1,745.6㎡(528평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 1,326억원 · ㎡당 7,598만원 · 평당 25,117만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 4000~4100억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 7,598만원 | 25,117만원 |
| 2025 | 7,125만원 | 23,554만원 |
| 2024 | 6,728만원 | 22,241만원 |
| 2023 | 6,606만원 | 21,838만원 |
| 2022 | 6,980만원 | 23,074만원 |
| 2021 | 5,897만원 | 19,494만원 |
| 2020 | 5,251만원 | 17,359만원 |
| 2019 | 4,860만원 | 16,066만원 |
| 2018 | 4,205만원 | 13,901만원 |
| 2017 | 3,946만원 | 13,045만원 |
| 2016 | 3,775만원 | 12,479만원 |
| 2015 | 3,628만원 | 11,993만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역, 리모델링지구
- **접함**: 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 테헤란로제2지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 880% 이하
- **기준 용적률**: 800% 이하
- **최대 용적률**: 법적용적률 2배 이하
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 120m(기준높이 90m)

## 건축물대장

### KB손해보험빌딩

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,028.2㎡(311평)
- **건폐율**: 58.9%
- **연면적**: 26,490㎡(8,013.2평)
- **용적률**: 976%
- **준공일**: 2006년 01월 11일
- **지상/지하**: 지상19층/지하7층
- **구조**: 철골철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 878.2㎡(265.7평) | 일반음식점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 46.4㎡(14평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 214.9㎡(65평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 225.5㎡(68.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 353.8㎡(107평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 954.8㎡(288.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 445.6㎡(134.8평) | 기타공연장 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 239.6㎡(72.5평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 143㎡(43.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 1,254.6㎡(379.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 24.6㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 1,254.6㎡(379.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 143㎡(43.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 24.6㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하5층 | 1,243.9㎡(376.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하5층 | 39.1㎡(11.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하5층 | 123.8㎡(37.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하5층 | 24.6㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하6층 | 432.6㎡(130.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하7층 | 1,378.4㎡(417평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 214.9㎡(65평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 205.2㎡(62.1평) | 금융업소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 41.9㎡(12.7평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 370.2㎡(112평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 36.6㎡(11.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 351.3㎡(106.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 22.7㎡(6.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 972㎡(294평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 994.7㎡(300.9평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 904.5㎡(273.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 218.1㎡(66평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑 1층 | 79.5㎡(24.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [역삼동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168010100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168010100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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