---
platform: "빌딩샵AI"
platform_url: "https://buildingshopai.com"
document_type: "parcel_detail"
locale: "ko"
primary_url: "https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EB%82%A8%EA%B5%AC-%EC%97%AD%EC%82%BC%EB%8F%99-809-1ohuUOiI04o"
llm_url: "https://buildingshopai.com/llms/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EB%82%A8%EA%B5%AC-%EC%97%AD%EC%82%BC%EB%8F%99-809-1ohuUOiI04o"
land_id: "1168010100108090000"
address_jibun: "서울특별시 강남구 역삼동 809"
address_road: "서울특별시 강남구 강남대로 464"
building_name: "비제바노"
region: "서울특별시"
locality: "강남구"
dong: "역삼동"
latitude: 37.50391375988676
longitude: 127.02522847580708
data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
---

# 비제바노 (서울특별시 강남구 역삼동 809)

도로명주소: 서울특별시 강남구 강남대로 464

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 역삼동 809
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 강남대로 464
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 607.8㎡(183.9평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 477억원 · ㎡당 7,854만원 · 평당 25,964만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 4000~4100억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 7,854만원 | 25,964만원 |
| 2025 | 7,394만원 | 24,443만원 |
| 2024 | 7,006만원 | 23,160만원 |
| 2023 | 6,887만원 | 22,767만원 |
| 2022 | 7,224만원 | 23,881만원 |
| 2021 | 6,340만원 | 20,959만원 |
| 2020 | 5,608만원 | 18,539만원 |
| 2019 | 4,716만원 | 15,590만원 |
| 2018 | 3,962만원 | 13,098만원 |
| 2017 | 3,739만원 | 12,360만원 |
| 2016 | 3,525만원 | 11,653만원 |
| 2015 | 3,310만원 | 10,942만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역
- **저촉**: 제3종일반주거지역, 일반상업지역
- **접함**: 광로3류(폭 40m~50m)

### 기타 법률

- **포함**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역
- **저촉**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축선

## 건축물대장

### 비제바노

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 898.3㎡(271.7평)
- **건폐율**: 43.9%
- **연면적**: 10,538.4㎡(3,187.8평)
- **용적률**: 278%
- **준공일**: 1986년 06월 01일
- **지상/지하**: 지상7층/지하4층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 39㎡(11.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 174.4㎡(52.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 796.4㎡(240.9평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 118.3㎡(35.8평) | 기타창고시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 69.8㎡(21.1평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 25.3㎡(7.6평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 175.1㎡(53평) | 기타창고시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 82.1㎡(24.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 37.5㎡(11.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 348.3㎡(105.4평) | 일반창고 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 855.1㎡(258.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 425.4㎡(128.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 758.2㎡(229.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 78.2㎡(23.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 758.2㎡(229.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 50.2㎡(15.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 61.3㎡(18.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 577.2㎡(174.6평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 18㎡(5.4평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 112㎡(33.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 42㎡(12.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 108.3㎡(32.7평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1.9㎡(0.6평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 39㎡(11.8평) | 미용원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 78.9㎡(23.9평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 342.7㎡(103.7평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 129.2㎡(39.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 201.5㎡(60.9평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 593.4㎡(179.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 213.7㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 215.2㎡(65.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 591.9㎡(179평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 215.2㎡(65.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 591.9㎡(179평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 591.9㎡(179평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 215.2㎡(65.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 591.9㎡(179평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 215.2㎡(65.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [역삼동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168010100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168010100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EB%82%A8%EA%B5%AC-%EC%97%AD%EC%82%BC%EB%8F%99-809-1ohuUOiI04o