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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 강남블루지움 (서울특별시 강남구 자곡동 669)

도로명주소: 서울특별시 강남구 밤고개로 219

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강남구 자곡동 669
- **도로명주소**: 서울특별시 강남구 밤고개로 219
- **용도지역**: 준주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 1,802.3㎡(545.2평)
- **최대용적률**: 400% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 142억원 · ㎡당 789만원 · 평당 2,608만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 400~450억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 789만원 | 2,608만원 |
| 2025 | 755만원 | 2,497만원 |
| 2024 | 729만원 | 2,408만원 |
| 2023 | 715만원 | 2,364만원 |
| 2022 | 751만원 | 2,484만원 |
| 2021 | 683만원 | 2,259만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역
- **접함**: 녹지, 자연녹지지역, 도로, 제2종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술)
- **접함**: 토지거래계약에관한허가구역, 개발제한구역

## 지구단위계획

- **구역**: 세곡2 공공주택지구
- **기준 용적률**: 39.32%이하
- **건폐율**: 39.32%이하
- **최고 높이**: 2층이하

## 건축물대장

### 강남블루지움

- **동이름**: 강남블루지움
- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,043.1㎡(315.5평)
- **건폐율**: 57.9%
- **연면적**: 11,652.5㎡(3,524.9평)
- **용적률**: 400%
- **준공일**: 2017년 11월 15일
- **지상/지하**: 지상9층/지하3층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 650.4㎡(196.7평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 876.5㎡(265.2평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 1,526.9㎡(461.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 1,396.9㎡(422.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 930.6㎡(281.5평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 981.6㎡(296.9평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 755.7㎡(228.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 59㎡(17.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강남구](https://buildingshopai.com/llms/area/11680) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11680
- [자곡동](https://buildingshopai.com/llms/area/1168011200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1168011200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EB%82%A8%EA%B5%AC-%EC%9E%90%EA%B3%A1%EB%8F%99-669-1ohveaZY1BC