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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 어위쉬예다인 (서울특별시 강서구 등촌동 63-12)

도로명주소: 서울특별시 강서구 양천로 452

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강서구 등촌동 63-12
- **도로명주소**: 서울특별시 강서구 양천로 452
- **용도지역**: 준공업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 3,122㎡(944.4평)
- **최대용적률**: 400% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 250억원 · ㎡당 800만원 · 평당 2,645만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 1000~1100억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 800만원 | 2,645만원 |
| 2025 | 781만원 | 2,582만원 |
| 2024 | 751만원 | 2,484만원 |
| 2023 | 748만원 | 2,471만원 |
| 2022 | 794만원 | 2,625만원 |
| 2021 | 723만원 | 2,390만원 |
| 2020 | 638만원 | 2,110만원 |
| 2019 | 588만원 | 1,944만원 |
| 2018 | 534만원 | 1,765만원 |
| 2017 | 501만원 | 1,656만원 |
| 2016 | 492만원 | 1,625만원 |
| 2015 | 477만원 | 1,575만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 준공업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항)
- **접함**: 도로, 지구단위계획구역, 제3종일반주거지역, 완충녹지

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선, 상대보호구역

## 건축물대장

### 어위쉬 예다인

- **동이름**: 어위쉬 예다인
- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 2,728㎡(825.2평)
- **건폐율**: 59.7%
- **연면적**: 31,780.1㎡(9,613.4평)
- **용적률**: 451%
- **준공일**: 2008년 08월 08일
- **지상/지하**: 지상14층/지하3층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 3,673㎡(1,111.1평) | 서점(1종근.생미해당) | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 3,673㎡(1,111.1평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 3,673㎡(1,111.1평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 2,543㎡(769.3평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,141.6㎡(345.3평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 1,423.1㎡(430.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 157.6㎡(47.7평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강서구](https://buildingshopai.com/llms/area/11500) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11500
- [등촌동](https://buildingshopai.com/llms/area/1150010200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1150010200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EC%84%9C%EA%B5%AC-%EB%93%B1%EC%B4%8C%EB%8F%99-63-12-1mX3EtCa1cw