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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 강서구 화곡동 391-46

도로명주소: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 16

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 강서구 화곡동 391-46
- **도로명주소**: 서울특별시 강서구 곰달래로25길 16
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 주상용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 소로각지
- **토지면적**: 217.8㎡(65.9평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 10.5억원 · ㎡당 481만원 · 평당 1,591만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 20억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 481만원 | 1,591만원 |
| 2025 | 469만원 | 1,552만원 |
| 2024 | 456만원 | 1,508만원 |
| 2023 | 450만원 | 1,487만원 |
| 2022 | 478만원 | 1,581만원 |
| 2021 | 439만원 | 1,450만원 |
| 2020 | 412만원 | 1,361만원 |
| 2019 | 394만원 | 1,302만원 |
| 2018 | 369만원 | 1,221만원 |
| 2017 | 342만원 | 1,131만원 |
| 2016 | 335만원 | 1,108만원 |
| 2015 | 325만원 | 1,075만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항)

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 단독주택
- **건축면적**: 125.3㎡(37.9평)
- **건폐율**: 59.3%
- **연면적**: 391.5㎡(118.4평)
- **용적률**: 180%
- **준공일**: 1997년 07월 25일
- **지상/지하**: 지상4층/지하0층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 1층 | 56.9㎡(17.2평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 42.9㎡(13평) | 미용원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 26.5㎡(8평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 126.3㎡(38.2평) | 다가구주택 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 109.2㎡(33평) | 다가구주택 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 29.8㎡(9평) | 다가구주택 | 경량철골구조 |
| 옥탑 옥탑 | 14.6㎡(4.4평) | 다가구주택 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [강서구](https://buildingshopai.com/llms/area/11500) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11500
- [화곡동](https://buildingshopai.com/llms/area/1150010300) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1150010300

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B0%95%EC%84%9C%EA%B5%AC-%ED%99%94%EA%B3%A1%EB%8F%99-391-46-1mX3GeLXAE6