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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 한빛프라자 (서울특별시 관악구 봉천동 480-99)

도로명주소: 서울특별시 관악구 은천로25길 63

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 관악구 봉천동 480-99
- **도로명주소**: 서울특별시 관악구 은천로25길 63
- **용도지역**: 제3종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 소로각지
- **토지면적**: 1,006㎡(304.3평)
- **최대용적률**: 300% (조례상)
- **최대건폐율**: 50% (조례상)
- **공시지가**: 총액 62.6억원 · ㎡당 622만원 · 평당 2,058만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 100~150억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 622만원 | 2,058만원 |
| 2025 | 607만원 | 2,008만원 |
| 2024 | 593만원 | 1,959만원 |
| 2023 | 589만원 | 1,947만원 |
| 2022 | 628만원 | 2,075만원 |
| 2021 | 583만원 | 1,927만원 |
| 2020 | 526만원 | 1,740만원 |
| 2019 | 505만원 | 1,668만원 |
| 2018 | 481만원 | 1,590만원 |
| 2017 | 451만원 | 1,491만원 |
| 2016 | 439만원 | 1,450만원 |
| 2015 | 436만원 | 1,440만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제3종일반주거지역, 도시지역
- **저촉**: 소로3류(폭 8m 미만), 공공청사

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 정비구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 봉천 제4-1-3 주택재개발
- **허용 용적률**: 230%이하
- **기준 용적률**: 230%이하
- **최대 용적률**: 257.17%이하(법적상한용적률259.59%)
- **건폐율**: 30%이하
- **최고 높이**: 85m이하 (28층이하)

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 573.3㎡(173.4평)
- **건폐율**: 58.8%
- **연면적**: 3,565.8㎡(1,078.6평)
- **용적률**: 289%
- **준공일**: 2002년 05월 21일
- **지상/지하**: 지상5층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 79.9㎡(24.2평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 670.5㎡(202.8평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 522.1㎡(157.9평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 573.3㎡(173.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 462.1㎡(139.8평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 111.2㎡(33.6평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 255.7㎡(77.4평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 317.6㎡(96.1평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 573.3㎡(173.4평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [관악구](https://buildingshopai.com/llms/area/11620) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11620
- [봉천동](https://buildingshopai.com/llms/area/1162010100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1162010100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%80%EC%95%85%EA%B5%AC-%EB%B4%89%EC%B2%9C%EB%8F%99-480-99-1nQ19rGC26n