---
platform: "빌딩샵AI"
platform_url: "https://buildingshopai.com"
document_type: "parcel_detail"
locale: "ko"
primary_url: "https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%80%EC%95%85%EA%B5%AC-%EB%B4%89%EC%B2%9C%EB%8F%99-863-13-1nQ19rGS6rb"
llm_url: "https://buildingshopai.com/llms/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%80%EC%95%85%EA%B5%AC-%EB%B4%89%EC%B2%9C%EB%8F%99-863-13-1nQ19rGS6rb"
land_id: "1162010100108630013"
address_jibun: "서울특별시 관악구 봉천동 863-13"
address_road: "서울특별시 관악구 관악로 161-1"
region: "서울특별시"
locality: "관악구"
dong: "봉천동"
latitude: 37.47962784626898
longitude: 126.9520768078439
data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
---

# 서울특별시 관악구 봉천동 863-13

도로명주소: 서울특별시 관악구 관악로 161-1

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 관악구 봉천동 863-13
- **도로명주소**: 서울특별시 관악구 관악로 161-1
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 857.6㎡(259.4평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 206억원 · ㎡당 2,400만원 · 평당 7,934만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 350~400억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,400만원 | 7,934만원 |
| 2025 | 2,342만원 | 7,742만원 |
| 2024 | 2,283만원 | 7,547만원 |
| 2023 | 2,264만원 | 7,484만원 |
| 2022 | 2,393만원 | 7,911만원 |
| 2021 | 2,131만원 | 7,045만원 |
| 2020 | 1,929만원 | 6,377만원 |
| 2019 | 1,767만원 | 5,841만원 |
| 2018 | 1,595만원 | 5,273만원 |
| 2017 | 1,525만원 | 5,041만원 |
| 2016 | 1,508만원 | 4,985만원 |
| 2015 | 1,466만원 | 4,846만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 도시지역, 일반상업지역
- **접함**: 대로2류(폭 30m~35m), 기타시장시설, 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 벤처기업육성촉진지구, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 봉천지역중심 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 800%이하
- **기준 용적률**: 600%이하
- **최대 용적률**: 법정용적률의2배이하［기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치
- **건폐율**: 60%
- **최고 높이**: 70m이하

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 261.4㎡(79.1평)
- **건폐율**: 30.5%
- **연면적**: 954.1㎡(288.6평)
- **용적률**: 86.3%
- **준공일**: 1975년 11월 10일
- **지상/지하**: 지상3층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 214.2㎡(64.8평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 31.5㎡(9.5평) | 청소년게임제공업소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 32.9㎡(10평) | 휴게음식점 | 경량철골구조 |
| 지상 1층 | 193.4㎡(58.5평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 228.5㎡(69.1평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 228.5㎡(69.1평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 25.2㎡(7.6평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [관악구](https://buildingshopai.com/llms/area/11620) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11620
- [봉천동](https://buildingshopai.com/llms/area/1162010100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1162010100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%80%EC%95%85%EA%B5%AC-%EB%B4%89%EC%B2%9C%EB%8F%99-863-13-1nQ19rGS6rb