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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 세종 힐 라움 (서울특별시 광진구 군자동 103)

도로명주소: 서울특별시 광진구 군자로 108

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 광진구 군자동 103
- **도로명주소**: 서울특별시 광진구 군자로 108
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 1,009㎡(305.2평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 67.7억원 · ㎡당 671만원 · 평당 2,219만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 150~200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 671만원 | 2,219만원 |
| 2025 | 642만원 | 2,122만원 |
| 2024 | 617만원 | 2,041만원 |
| 2023 | 605만원 | 2,001만원 |
| 2022 | 649만원 | 2,146만원 |
| 2021 | 592만원 | 1,957만원 |
| 2020 | 561만원 | 1,856만원 |
| 2019 | 524만원 | 1,734만원 |
| 2018 | 514만원 | 1,698만원 |
| 2017 | 496만원 | 1,640만원 |
| 2016 | 481만원 | 1,590만원 |
| 2015 | 471만원 | 1,556만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역
- **접함**: 도로, 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 교육환경보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역

## 건축물대장

### 세종 힐 라움

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 588.6㎡(178.1평)
- **건폐율**: 58.3%
- **연면적**: 3,874.1㎡(1,171.9평)
- **용적률**: 323%
- **준공일**: 1997년 12월 02일
- **지상/지하**: 지상6층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 594.5㎡(179.8평) | 목욕장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 25.3㎡(7.6평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 456.9㎡(138.2평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 114㎡(34.5평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 180.3㎡(54.5평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 356.4㎡(107.8평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 180.3㎡(54.5평) | 기원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 356.4㎡(107.8평) | 한의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 356.4㎡(107.8평) | 노인복지시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 180.3㎡(54.5평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 536.7㎡(162.3평) | 고시원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 356.4㎡(107.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 180.3㎡(54.5평) | 게임제공업소 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 46.5㎡(14.1평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 34.2㎡(10.3평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [광진구](https://buildingshopai.com/llms/area/11215) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11215
- [군자동](https://buildingshopai.com/llms/area/1121510900) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1121510900

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%91%EC%A7%84%EA%B5%AC-%EA%B5%B0%EC%9E%90%EB%8F%99-103-1kQwYjNkAjS