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last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 정익제이타워2차 (서울특별시 광진구 중곡동 639-6)

도로명주소: 서울특별시 광진구 천호대로 537

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 광진구 중곡동 639-6
- **도로명주소**: 서울특별시 광진구 천호대로 537
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업기타
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 280.2㎡(84.8평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 37.8억원 · ㎡당 1,350만원 · 평당 4,463만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 600~700억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,350만원 | 4,463만원 |
| 2025 | 1,298만원 | 4,291만원 |
| 2024 | 1,222만원 | 4,040만원 |
| 2023 | 1,162만원 | 3,841만원 |
| 2022 | 1,248만원 | 4,126만원 |
| 2021 | 1,154만원 | 3,815만원 |
| 2020 | 1,074만원 | 3,550만원 |
| 2019 | 1,025만원 | 3,388만원 |
| 2018 | 940만원 | 3,107만원 |
| 2017 | 922만원 | 3,048만원 |
| 2016 | 899만원 | 2,972만원 |
| 2015 | 889만원 | 2,939만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **접함**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 군자역지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 630%이하
- **기준 용적률**: 300%이하
- **최대 용적률**: 800%이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 75m이하

## 건축물대장

### 정익제이타워2차

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 662.8㎡(200.5평)
- **건폐율**: 59%
- **연면적**: 9,997.4㎡(3,024.2평)
- **용적률**: 705%
- **준공일**: 2020년 10월 23일
- **지상/지하**: 지상15층/지하3층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 94.2㎡(28.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 623.1㎡(188.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 39.5㎡(11.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 540.3㎡(163.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 74.1㎡(22.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 73.6㎡(22.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 118.1㎡(35.7평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 119.7㎡(36.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 394.5㎡(119.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 73㎡(22.1평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 308.5㎡(93.3평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 466㎡(140.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 14.5㎡(4.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 541.5㎡(163.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 14.5㎡(4.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 372.6㎡(112.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 82㎡(24.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 39.6㎡(12평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [광진구](https://buildingshopai.com/llms/area/11215) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11215
- [중곡동](https://buildingshopai.com/llms/area/1121510100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1121510100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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