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last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 광진구 중곡동 649-2

도로명주소: 서울특별시 광진구 천호대로 541

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 광진구 중곡동 649-2
- **도로명주소**: 서울특별시 광진구 천호대로 541
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 865.2㎡(261.7평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 117억원 · ㎡당 1,350만원 · 평당 4,463만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 400~450억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,350만원 | 4,463만원 |
| 2025 | 1,298만원 | 4,291만원 |
| 2024 | 1,222만원 | 4,040만원 |
| 2023 | 1,162만원 | 3,841만원 |
| 2022 | 1,248만원 | 4,126만원 |
| 2021 | 1,154만원 | 3,815만원 |
| 2020 | 1,074만원 | 3,550만원 |
| 2019 | 1,025만원 | 3,388만원 |
| 2018 | 1,014만원 | 3,352만원 |
| 2017 | 995만원 | 3,289만원 |
| 2016 | 970만원 | 3,207만원 |
| 2015 | 959만원 | 3,171만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 군자역지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 630%이하
- **기준 용적률**: 300%이하
- **최대 용적률**: 800%이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 100m이하

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 625㎡(189.1평)
- **건폐율**: 55.6%
- **연면적**: 2,585.8㎡(782.2평)
- **용적률**: 158%
- **준공일**: 1995년 01월 18일
- **지상/지하**: 지상3층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 279.7㎡(84.6평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 243.2㎡(73.6평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 89.7㎡(27.1평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 196.1㎡(59.3평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 300.1㎡(90.8평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 255.9㎡(77.4평) | 기타전시장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 56.2㎡(17평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 330.1㎡(99.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 252.3㎡(76.3평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 582.4㎡(176.2평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑층 | 61.4㎡(18.6평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [광진구](https://buildingshopai.com/llms/area/11215) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11215
- [중곡동](https://buildingshopai.com/llms/area/1121510100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1121510100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B4%91%EC%A7%84%EA%B5%AC-%EC%A4%91%EA%B3%A1%EB%8F%99-649-2-1kQwKez51rY