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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 하이뷰오피스텔 (서울특별시 광진구 화양동 193)

도로명주소: 서울특별시 광진구 광나루로 386

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 광진구 화양동 193
- **도로명주소**: 서울특별시 광진구 광나루로 386
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업기타
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 276㎡(83.5평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 56.4억원 · ㎡당 2,042만원 · 평당 6,750만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 900~1000억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,042만원 | 6,750만원 |
| 2025 | 1,949만원 | 6,443만원 |
| 2024 | 1,871만원 | 6,185만원 |
| 2023 | 1,855만원 | 6,132만원 |
| 2022 | 1,995만원 | 6,595만원 |
| 2021 | 1,832만원 | 6,056만원 |
| 2020 | 1,656만원 | 5,474만원 |
| 2019 | 1,578만원 | 5,217만원 |
| 2018 | 1,080만원 | 3,570만원 |
| 2017 | 1,044만원 | 3,451만원 |
| 2016 | 1,017만원 | 3,362만원 |
| 2015 | 999만원 | 3,302만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 일반상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 상대보호구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 화양1지구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 630% 이하
- **기준 용적률**: 300% 이하
- **최대 용적률**: 800% 이하
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 90m 이하(전후면 통합개발시 100m 이하)

## 건축물대장

### 하이뷰오피스텔

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 736.2㎡(222.7평)
- **건폐율**: 53.3%
- **연면적**: 11,467.5㎡(3,468.9평)
- **용적률**: 701%
- **준공일**: 2020년 09월 11일
- **지상/지하**: 지상20층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 702.3㎡(212.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 161.4㎡(48.8평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 89㎡(26.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 564.7㎡(170.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 91.5㎡(27.7평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 36.5㎡(11평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 231.4㎡(70평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 223.3㎡(67.5평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 88.4㎡(26.7평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 19.8㎡(6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 206.3㎡(62.4평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 269.1㎡(81.4평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 31.2㎡(9.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 484.3㎡(146.5평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 490㎡(148.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 478.5㎡(144.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 478.5㎡(144.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 450.9㎡(136.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 71㎡(21.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [광진구](https://buildingshopai.com/llms/area/11215) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11215
- [화양동](https://buildingshopai.com/llms/area/1121510700) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1121510700

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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