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last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 금천구 독산동 1012

도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로 398

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 금천구 독산동 1012
- **도로명주소**: 서울특별시 금천구 시흥대로 398
- **용도지역**: 근린상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 638㎡(193평)
- **최대용적률**: 600% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 65.6억원 · ㎡당 1,028만원 · 평당 3,398만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 800~900억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,028만원 | 3,398만원 |
| 2025 | 1,015만원 | 3,355만원 |
| 2024 | 995만원 | 3,289만원 |
| 2023 | 988만원 | 3,267만원 |
| 2022 | 1,050만원 | 3,471만원 |
| 2021 | 973만원 | 3,217만원 |
| 2020 | 865만원 | 2,860만원 |
| 2019 | 824만원 | 2,725만원 |
| 2018 | 785만원 | 2,595만원 |
| 2017 | 744만원 | 2,461만원 |
| 2016 | 721만원 | 2,384만원 |
| 2015 | 755만원 | 2,496만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 지구단위계획구역, 근린상업지역
- **접함**: 소로2류(폭 8m~10m), 광로1류(폭 70m 이상), 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 도시관리계획 입안중, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 독산 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 500%이하
- **기준 용적률**: 300%이하
- **최대 용적률**: 허용용적률×(1+1.3×가중치×a)이내(고시문참조)
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 100m이하(완화내용은 인센티브참조)

## 건축물대장

### 하이프라자

- **주용도**: 판매시설
- **건축면적**: 1,627.2㎡(492.2평)
- **건폐율**: 58.3%
- **연면적**: 2,927.8㎡(885.7평)
- **용적률**: 105%
- **준공일**: 2015년 07월 27일
- **지상/지하**: 지상2층/지하0층
- **구조**: 일반철골구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 1층 | 1,166.5㎡(352.9평) | 상점(소매점) | 일반철골구조 |
| 지상 1층 | 233.9㎡(70.8평) | 휴게음식점 | 일반철골구조 |
| 지상 2층 | 336.7㎡(101.9평) | 휴게음식점 | 일반철골구조 |
| 지상 2층 | 708.9㎡(214.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 2층 | 481.8㎡(145.7평) | 수리점 | 일반철골구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 176.3㎡(53.3평) | 상점(소매점) | 일반철골구조 |

## 상위 지역

- [금천구](https://buildingshopai.com/llms/area/11545) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11545
- [독산동](https://buildingshopai.com/llms/area/1154510200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1154510200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B8%88%EC%B2%9C%EA%B5%AC-%EB%8F%85%EC%82%B0%EB%8F%99-1012-1nhFtv5cXza