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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 홍은빌딩 (서울특별시 금천구 독산동 289-1)

도로명주소: 서울특별시 금천구 두산로 75

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 금천구 독산동 289-1
- **도로명주소**: 서울특별시 금천구 두산로 75
- **용도지역**: 준공업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 1,004.3㎡(303.8평)
- **최대용적률**: 400% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 61.2억원 · ㎡당 609만원 · 평당 2,013만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 250~300억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 609만원 | 2,013만원 |
| 2025 | 594만원 | 1,965만원 |
| 2024 | 583만원 | 1,926만원 |
| 2023 | 579만원 | 1,914만원 |
| 2022 | 619만원 | 2,048만원 |
| 2021 | 559만원 | 1,849만원 |
| 2020 | 486만원 | 1,607만원 |
| 2019 | 438만원 | 1,448만원 |
| 2018 | 417만원 | 1,378만원 |
| 2017 | 397만원 | 1,312만원 |
| 2016 | 378만원 | 1,250만원 |
| 2015 | 367만원 | 1,213만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 준공업지역, 지구단위계획구역, 도시지역
- **접함**: 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)

### 기타 법률

- **포함**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 도시관리계획 입안중, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 교육환경보호구역

## 지구단위계획

- **구역**: 독산 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 400%이하
- **기준 용적률**: 300%이하
- **최대 용적률**: 기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치Xα토지+0.7Xα건축물)
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 80m(완화내용은 인센티브참조)

## 건축물대장

### 홍은빌딩

- **주용도**: 공장
- **건축면적**: 880.3㎡(266.3평)
- **건폐율**: 43.4%
- **연면적**: 7,397.9㎡(2,237.8평)
- **용적률**: 298%
- **준공일**: 1983년 06월 08일
- **지상/지하**: 지상7층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 1,353㎡(409.3평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 139.2㎡(42.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 290.7㎡(87.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 450.4㎡(136.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 677.1㎡(204.8평) | 일반공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 203.2㎡(61.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 880.3㎡(266.3평) | 일반공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 880.3㎡(266.3평) | 일반공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 696.9㎡(210.8평) | 기타공공업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 183.4㎡(55.5평) | 창고 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 821.7㎡(248.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 57.2㎡(17.3평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 764.5㎡(231.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [금천구](https://buildingshopai.com/llms/area/11545) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11545
- [독산동](https://buildingshopai.com/llms/area/1154510200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1154510200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B8%88%EC%B2%9C%EA%B5%AC-%EB%8F%85%EC%82%B0%EB%8F%99-289-1-1nhFtv4ICIh