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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 영재빌딩 (서울특별시 금천구 독산동 378-392)

도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로 194

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 금천구 독산동 378-392
- **도로명주소**: 서울특별시 금천구 독산로 194
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 177㎡(53.5평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 8.4억원 · ㎡당 477만원 · 평당 1,577만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 50억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 477만원 | 1,577만원 |
| 2025 | 470만원 | 1,552만원 |
| 2024 | 461만원 | 1,524만원 |
| 2023 | 458만원 | 1,515만원 |
| 2022 | 489만원 | 1,615만원 |
| 2021 | 442만원 | 1,460만원 |
| 2020 | 401만원 | 1,325만원 |
| 2019 | 386만원 | 1,275만원 |
| 2018 | 374만원 | 1,236만원 |
| 2017 | 363만원 | 1,200만원 |
| 2016 | 352만원 | 1,163만원 |
| 2015 | 339만원 | 1,120만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역
- **접함**: 중로1류(폭 20m~25m), 도로

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역
- **접함**: 주차환경개선지구

## 건축물대장

### 영재빌딩

- **동이름**: 영재빌딩
- **주용도**: 노유자시설
- **건축면적**: 279.5㎡(84.5평)
- **건폐율**: 58.2%
- **연면적**: 1,730.1㎡(523.3평)
- **용적률**: 297%
- **준공일**: 2005년 12월 22일
- **지상/지하**: 지상6층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 261.1㎡(79평) | 게임제공업소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 68.5㎡(20.7평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 60.8㎡(18.4평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 131.9㎡(39.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 220.6㎡(66.7평) | 노인복지시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 41.3㎡(12.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 261.9㎡(79.2평) | 노인복지시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 252.5㎡(76.4평) | 노인복지시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 241.4㎡(73평) | 노인복지시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 190.2㎡(57.5평) | 다가구주택 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 30.8㎡(9.3평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [금천구](https://buildingshopai.com/llms/area/11545) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11545
- [독산동](https://buildingshopai.com/llms/area/1154510200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1154510200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EA%B8%88%EC%B2%9C%EA%B5%AC-%EB%8F%85%EC%82%B0%EB%8F%99-378-392-1nhFtv4Mmlq