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platform: "빌딩샵AI"
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address_jibun: "서울특별시 동작구 흑석동 264"
region: "서울특별시"
locality: "동작구"
dong: "흑석동"
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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 동작구 흑석동 264

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 동작구 흑석동 264
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 자연림
- **지목**: 공원
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 1,069.3㎡(323.5평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 12.7억원 · ㎡당 119만원 · 평당 393만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 150~200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 119만원 | 393만원 |
| 2025 | 118만원 | 391만원 |
| 2024 | 114만원 | 377만원 |
| 2023 | 112만원 | 371만원 |
| 2022 | 120만원 | 397만원 |
| 2021 | 105만원 | 345만원 |
| 2020 | 96만원 | 316만원 |
| 2019 | 100만원 | 332만원 |
| 2018 | 91만원 | 300만원 |
| 2017 | 86만원 | 283만원 |
| 2016 | 84만원 | 277만원 |
| 2015 | 81만원 | 266만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역
- **저촉**: 대로1류(폭 35m~40m), 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 경관녹지
- **접함**: 도로, 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 재정비촉진지구, 정비구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선
- **접함**: 준보전산지

## 지구단위계획

- **구역**: 흑석11재정비촉진구역 지구단위계획
- **기준 용적률**: 국토의계획및이용에 관한 법률및건축법 등에 따름
- **최대 용적률**: 국토의계획및이용에 관한 법률및건축법 등에 따름
- **건폐율**: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 건축법 등에 따?
- **최고 높이**: 국토의 계획 및 이용에관한 법률 및 건축법 등에 따름

## 상위 지역

- [동작구](https://buildingshopai.com/llms/area/11590) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11590
- [흑석동](https://buildingshopai.com/llms/area/1159010500) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1159010500

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EB%8F%99%EC%9E%91%EA%B5%AC-%ED%9D%91%EC%84%9D%EB%8F%99-264-1nChnNZQ7JK