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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 서대문구 천연동 98-16

도로명주소: 서울특별시 서대문구 독립문로8길 23

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서대문구 천연동 98-16
- **도로명주소**: 서울특별시 서대문구 독립문로8길 23
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 주거기타
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 196.5㎡(59.4평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 11.4억원 · ㎡당 581만원 · 평당 1,921만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 20억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 581만원 | 1,921만원 |
| 2025 | 571만원 | 1,888만원 |
| 2024 | 552만원 | 1,825만원 |
| 2023 | 551만원 | 1,821만원 |
| 2022 | 530만원 | 1,751만원 |
| 2021 | 486만원 | 1,607만원 |
| 2020 | 442만원 | 1,462만원 |
| 2019 | 421만원 | 1,392만원 |
| 2018 | 413만원 | 1,367만원 |
| 2017 | 386만원 | 1,277만원 |
| 2016 | 376만원 | 1,242만원 |
| 2015 | 361만원 | 1,194만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **연면적**: 470.4㎡(142.3평)
- **준공일**: 1989년 10월 23일
- **지상/지하**: 지상5층/지하0층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 1층 | 98.9㎡(29.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 104㎡(31.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 104㎡(31.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 104㎡(31.5평) | 단독주택 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 59.5㎡(18평) | 단독주택 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서대문구](https://buildingshopai.com/llms/area/11410) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11410
- [천연동](https://buildingshopai.com/llms/area/1141010600) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1141010600

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%84%9C%EB%8C%80%EB%AC%B8%EA%B5%AC-%EC%B2%9C%EC%97%B0%EB%8F%99-98-16-1mhQ7tjGtIk