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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 서대문구 홍은동 274-4

도로명주소: 서울특별시 서대문구 모래내로 347-2

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서대문구 홍은동 274-4
- **도로명주소**: 서울특별시 서대문구 모래내로 347-2
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 390㎡(118평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 23.2억원 · ㎡당 596만원 · 평당 1,969만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 40억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 596만원 | 1,969만원 |
| 2025 | 579만원 | 1,913만원 |
| 2024 | 567만원 | 1,875만원 |
| 2023 | 562만원 | 1,859만원 |
| 2022 | 595만원 | 1,968만원 |
| 2021 | 564만원 | 1,864만원 |
| 2020 | 536만원 | 1,771만원 |
| 2019 | 520만원 | 1,718만원 |
| 2018 | 508만원 | 1,678만원 |
| 2017 | 493만원 | 1,628만원 |
| 2016 | 478만원 | 1,581만원 |
| 2015 | 464만원 | 1,535만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 도시지역, 제2종일반주거지역
- **저촉**: 대로3류(폭 25m~30m)
- **접함**: 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 정비구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 홍은5 주택재건축 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 198% 이하
- **기준 용적률**: 190% 이하
- **최대 용적률**: 230.92% 이하(예정법적상한용적률 : 245.5% 이하)
- **건폐율**: 30% 이하
- **최고 높이**: 75m(25층)

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **연면적**: 640㎡(193.6평)
- **준공일**: 1981년 01월 27일
- **지상/지하**: 지상3층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 153.4㎡(46.4평) | 기타공공시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 31.2㎡(9.4평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 49.5㎡(15평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 52㎡(15.7평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 49.5㎡(15평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 182.2㎡(55.1평) | 동사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 122.3㎡(37평) | 단독주택 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서대문구](https://buildingshopai.com/llms/area/11410) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11410
- [홍은동](https://buildingshopai.com/llms/area/1141011800) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1141011800

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%84%9C%EB%8C%80%EB%AC%B8%EA%B5%AC-%ED%99%8D%EC%9D%80%EB%8F%99-274-4-1mhQsBaJzsU