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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 서대문구 홍제동 266-261

도로명주소: 서울특별시 서대문구 세검정로 35

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서대문구 홍제동 266-261
- **도로명주소**: 서울특별시 서대문구 세검정로 35
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 132㎡(39.9평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 8.1억원 · ㎡당 617만원 · 평당 2,038만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 10억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 617만원 | 2,038만원 |
| 2025 | 591만원 | 1,955만원 |
| 2024 | 573만원 | 1,895만원 |
| 2023 | 564만원 | 1,865만원 |
| 2022 | 610만원 | 2,017만원 |
| 2021 | 573만원 | 1,893만원 |
| 2020 | 540만원 | 1,785만원 |
| 2019 | 520만원 | 1,719만원 |
| 2018 | 498만원 | 1,645만원 |
| 2017 | 488만원 | 1,613만원 |
| 2016 | 479만원 | 1,583만원 |
| 2015 | 463만원 | 1,531만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역
- **접함**: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 도로

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선
- **접함**: 하천구역

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 단독주택
- **연면적**: 127.7㎡(38.6평)
- **준공일**: 1986년 04월 11일
- **지상/지하**: 지상2층/지하0층
- **구조**: 벽돌구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 1층 | 8.3㎡(2.5평) | 기타제1종근린생활시설 | 벽돌구조 |
| 지상 1층 | 55.6㎡(16.8평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지상 2층 | 63.8㎡(19.3평) | 단독주택 | 벽돌구조 |

### 건축물 2

- **주용도**: 단독주택
- **연면적**: 106㎡(32.1평)
- **준공일**: 1986년 04월 11일
- **지상/지하**: 지상2층/지하1층
- **구조**: 벽돌구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지층 | 35.3㎡(10.7평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지상 1층 | 35.3㎡(10.7평) | 기타제1종근린생활시설 | 벽돌구조 |
| 지상 2층 | 35.3㎡(10.7평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 옥탑 옥탑 | 5.9㎡(1.8평) | 단독주택 | 벽돌구조 |

### 건축물 3

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **연면적**: 57.5㎡(17.4평)
- **준공일**: 1986년 04월 11일
- **지상/지하**: 지상2층/지하1층
- **구조**: 벽돌구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지층 | 19.2㎡(5.8평) | 기타제1종근린생활시설 | 벽돌구조 |
| 지상 1층 | 19.2㎡(5.8평) | 기타제1종근린생활시설 | 벽돌구조 |
| 지상 2층 | 19.2㎡(5.8평) | 사무소 | 벽돌구조 |
| 옥탑 옥탑 | 8.5㎡(2.6평) | 기타제1종근린생활시설 | 벽돌구조 |

## 상위 지역

- [서대문구](https://buildingshopai.com/llms/area/11410) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11410
- [홍제동](https://buildingshopai.com/llms/area/1141011100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1141011100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%84%9C%EB%8C%80%EB%AC%B8%EA%B5%AC-%ED%99%8D%EC%A0%9C%EB%8F%99-266-261-1mhQgh5GzC5