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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 서대문구 홍제동 323-11

도로명주소: 서울특별시 서대문구 홍제내길 232

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서대문구 홍제동 323-11
- **도로명주소**: 서울특별시 서대문구 홍제내길 232
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 소로각지
- **토지면적**: 232㎡(70.2평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 21.6억원 · ㎡당 930만원 · 평당 3,076만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 40억대 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 930만원 | 3,076만원 |
| 2025 | 889만원 | 2,938만원 |
| 2024 | 859만원 | 2,839만원 |
| 2023 | 847만원 | 2,800만원 |
| 2022 | 912만원 | 3,015만원 |
| 2021 | 850만원 | 2,809만원 |
| 2020 | 804만원 | 2,657만원 |
| 2019 | 700만원 | 2,314만원 |
| 2018 | 636만원 | 2,102만원 |
| 2017 | 600만원 | 1,983만원 |
| 2016 | 575만원 | 1,901만원 |
| 2015 | 566만원 | 1,871만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 일반상업지역, 도시지역

### 기타 법률

- **포함**: 재정비촉진지구, 정비구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 홍제2재정비촉진구역지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 395%
- **기준 용적률**: 300%
- **최대 용적률**: 700%(법적상한 건축계획용적률 699.5%)
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 170m(49층)

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **연면적**: 492.6㎡(149평)
- **준공일**: 1980년 01월 05일
- **지상/지하**: 지상3층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지층 | 115.7㎡(35평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 125.6㎡(38평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 125.6㎡(38평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 125.6㎡(38평) | 단독주택 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서대문구](https://buildingshopai.com/llms/area/11410) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11410
- [홍제동](https://buildingshopai.com/llms/area/1141011100) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1141011100

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%84%9C%EB%8C%80%EB%AC%B8%EA%B5%AC-%ED%99%8D%EC%A0%9C%EB%8F%99-323-11-1mhQgh5IXPB