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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 교보생명보험(주) 서초사옥 (서울특별시 서초구 서초동 1303-22)

도로명주소: 서울특별시 서초구 강남대로 465

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서초구 서초동 1303-22
- **도로명주소**: 서울특별시 서초구 강남대로 465
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 4,882.9㎡(1,477.1평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 4,635억원 · ㎡당 9,493만원 · 평당 31,382만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 16400~16500억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 9,493만원 | 31,382만원 |
| 2025 | 9,050만원 | 29,917만원 |
| 2024 | 8,670만원 | 28,661만원 |
| 2023 | 8,354만원 | 27,617만원 |
| 2022 | 9,085만원 | 30,033만원 |
| 2021 | 7,540만원 | 24,926만원 |
| 2020 | 6,430만원 | 21,256만원 |
| 2019 | 5,690만원 | 18,810만원 |
| 2018 | 4,680만원 | 15,471만원 |
| 2017 | 4,350만원 | 14,380만원 |
| 2016 | 4,100만원 | 13,554만원 |
| 2015 | 3,900만원 | 12,893만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역
- **저촉**: 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 도로, 도시철도
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역
- **저촉**: (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 건축선

## 건축물대장

### 교보생명보험(주) 서초사옥

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 3,042.4㎡(920.3평)
- **건폐율**: 44.9%
- **연면적**: 92,717.6㎡(28,046.9평)
- **용적률**: 797%
- **준공일**: 2003년 04월 29일
- **지상/지하**: 지상25층/지하8층
- **구조**: 철골철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 5,328.4㎡(1,611.8평) | 상점(소매점) | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 1,710.3㎡(517.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 3,927.1㎡(1,187.9평) | 상점(소매점) | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 5,681.3㎡(1,718.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 5,681.3㎡(1,718.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지5 | 5,667.5㎡(1,714.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지6 | 5,699.4㎡(1,724.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지7 | 365.3㎡(110.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지8 | 4,725.7㎡(1,429.5평) | 산업전시장 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,230.7㎡(372.3평) | 일반음식점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 48.8㎡(14.8평) | 소매점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,240.2㎡(375.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,781.6㎡(538.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 593.9㎡(179.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,317.6㎡(398.6평) | 의원 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,311.8㎡(396.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,054.8㎡(319.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,054.8㎡(319.1평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 2,109.7㎡(638.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,085.3㎡(328.3평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,085.3㎡(328.3평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 416.3㎡(125.9평) | 산업전시장 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 1,754.2㎡(530.7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 사무소 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 2,170.5㎡(656.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 2,109.7㎡(638.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 1,965.4㎡(594.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 21층 | 1,965.4㎡(594.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 22층 | 1,965.4㎡(594.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 23층 | 2,320㎡(701.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 24층 | 1,965.4㎡(594.5평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 25층 | 1,679.3㎡(508평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑층 | 394㎡(119.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서초구](https://buildingshopai.com/llms/area/11650) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11650
- [서초동](https://buildingshopai.com/llms/area/1165010800) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1165010800

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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