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last_verified: "2026-08-24"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 강남빌딩 (서울특별시 서초구 서초동 1321)

도로명주소: 서울특별시 서초구 서초대로 396

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서초구 서초동 1321
- **도로명주소**: 서울특별시 서초구 서초대로 396
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 465㎡(140.7평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 367억원 · ㎡당 7,888만원 · 평당 26,076만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 5500~5600억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 7,888만원 | 26,076만원 |
| 2025 | 7,500만원 | 24,794만원 |
| 2024 | 7,177만원 | 23,726만원 |
| 2023 | 6,918만원 | 22,870만원 |
| 2022 | 7,270만원 | 24,033만원 |
| 2021 | 6,065만원 | 20,050만원 |
| 2020 | 5,494만원 | 18,162만원 |
| 2019 | 4,910만원 | 16,231만원 |
| 2018 | 4,039만원 | 13,352만원 |
| 2017 | 3,742만원 | 12,370만원 |
| 2016 | 3,465만원 | 11,455만원 |
| 2015 | 3,168만원 | 10,473만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역
- **접함**: 제3종일반주거지역, 도로

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 서초로 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 880% 이하
- **기준 용적률**: 800% 이하
- **최대 용적률**: 법적용적률의 2배이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 최고높이:120m(150m)이하, 기준높이:100m(120m)이하

## 건축물대장

### 강남빌딩

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,199.6㎡(362.9평)
- **건폐율**: 44.4%
- **연면적**: 36,202.9㎡(10,951.3평)
- **용적률**: 876%
- **준공일**: 1995년 12월 30일
- **지상/지하**: 지상21층/지하6층
- **구조**: 철골철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 834.9㎡(252.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 1,257.8㎡(380.5평) | 골프연습장 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 35㎡(10.6평) | 휴게음식점 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 2,199.1㎡(665.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하3층 | 2,195.9㎡(664.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하4층 | 2,120.9㎡(641.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하5층 | 2,158.2㎡(652.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지하6층 | 1,739.4㎡(526.2평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 705㎡(213.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 223.5㎡(67.6평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 895.6㎡(270.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,008.3㎡(305평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,122㎡(339.4평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,121.8㎡(339.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,121.8㎡(339.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,121.8㎡(339.3평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,176.1㎡(355.8평) | 의원 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,176.1㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,176.1㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 145.7㎡(44.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,030.4㎡(311.7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,176.1㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,176.2㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 1,176.2㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 1,176.2㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 1,176.2㎡(355.8평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 1,140.9㎡(345.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 1,028.6㎡(311.1평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 1,195.7㎡(361.7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 1,195.7㎡(361.7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 21층 | 1,195.7㎡(361.7평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 135.4㎡(40.9평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 119㎡(36평) | 기타일반업무시설 | 철골철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서초구](https://buildingshopai.com/llms/area/11650) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11650
- [서초동](https://buildingshopai.com/llms/area/1165010800) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1165010800

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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