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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 용연빌딩 (서울특별시 서초구 양재동 12-4)

도로명주소: 서울특별시 서초구 남부순환로350길 8

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 서초구 양재동 12-4
- **도로명주소**: 서울특별시 서초구 남부순환로350길 8
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 소로한면
- **토지면적**: 393.3㎡(119평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 88.5억원 · ㎡당 2,249만원 · 평당 7,435만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 200~250억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,249만원 | 7,435만원 |
| 2025 | 2,124만원 | 7,022만원 |
| 2024 | 2,033만원 | 6,721만원 |
| 2023 | 2,012만원 | 6,651만원 |
| 2022 | 2,127만원 | 7,031만원 |
| 2021 | 2,000만원 | 6,612만원 |
| 2020 | 1,800만원 | 5,950만원 |
| 2019 | 1,800만원 | 5,950만원 |
| 2018 | 1,935만원 | 6,397만원 |
| 2017 | 1,770만원 | 5,851만원 |
| 2016 | 1,684만원 | 5,567만원 |
| 2015 | 1,563만원 | 5,167만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 일반상업지역, 도시지역

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역

## 지구단위계획

- **구역**: 양재지구중심 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 630%이하
- **기준 용적률**: 300%이하
- **최대 용적률**: 기부채납시 허용용적률X(1+1.3X가중치Xα토지+0.7Xα건축물)
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 80m이하

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 215.1㎡(65.1평)
- **건폐율**: 54.7%
- **연면적**: 1,907.6㎡(577.1평)
- **용적률**: 361%
- **준공일**: 2005년 11월 02일
- **지상/지하**: 지상7층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 243.6㎡(73.7평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 245.6㎡(74.3평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 202.3㎡(61.2평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 209.1㎡(63.3평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 201.4㎡(60.9평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 201.4㎡(60.9평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 201.4㎡(60.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 201.4㎡(60.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 201.4㎡(60.9평) | 이(미)용원 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [서초구](https://buildingshopai.com/llms/area/11650) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11650
- [양재동](https://buildingshopai.com/llms/area/1165010200) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1165010200

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%84%9C%EC%B4%88%EA%B5%AC-%EC%96%91%EC%9E%AC%EB%8F%99-12-4-1o3L3T8OhOk