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last_verified: "2026-08-25"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 엠스테이트 (서울특별시 송파구 문정동 643-1)

도로명주소: 서울특별시 송파구 법원로 114

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 송파구 문정동 643-1
- **도로명주소**: 서울특별시 송파구 법원로 114
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 16,357.2㎡(4,948평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 3,427억원 · ㎡당 2,095만원 · 평당 6,926만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 8400~8500억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,095만원 | 6,926만원 |
| 2025 | 2,013만원 | 6,655만원 |
| 2024 | 1,944만원 | 6,426만원 |
| 2023 | 1,925만원 | 6,364만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 일반상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역
- **접함**: 도로, 광장

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역, 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 문정도시개발사업 지구단위계획구역
- **기준 용적률**: 600% 이하(인센티브 고시문 참조)
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 비행안전높이제한준수, 66m이하(해발 86m이하)

## 건축물대장

### 엠스테이트

- **동이름**: C동
- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 3,822.6㎡(1,156.3평)
- **연면적**: 54,820.3㎡(16,583.1평)
- **준공일**: 2016년 09월 01일
- **지상/지하**: 지상17층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 841.8㎡(254.6평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 3,632.7㎡(1,098.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 4,120.4㎡(1,246.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 4,522.3㎡(1,368평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 4,591.6㎡(1,388.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 52.3㎡(15.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 530.4㎡(160.4평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,252㎡(378.7평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 27.6㎡(8.3평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 523.9㎡(158.5평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 32.8㎡(9.9평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 32.6㎡(9.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1.1㎡(0.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 11.1㎡(3.3평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 95.2㎡(28.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 171㎡(51.7평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 2,876.1㎡(870평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 31.6㎡(9.6평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 32.5㎡(9.8평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 95.2㎡(28.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 4.3㎡(1.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 2,491.1㎡(753.5평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 64.5㎡(19.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 85.5㎡(25.9평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 2,060.3㎡(623.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 1,917㎡(579.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

### 엠스테이트

- **동이름**: B동
- **주용도**: 공장
- **건축면적**: 3,089.3㎡(934.5평)
- **연면적**: 49,172.4㎡(14,874.6평)
- **준공일**: 2016년 09월 01일
- **지상/지하**: 지상14층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 1,445.5㎡(437.3평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 3,141.2㎡(950.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 3,473.7㎡(1,050.8평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 3,512.6㎡(1,062.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 3,417.5㎡(1,033.8평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 58㎡(17.5평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 776.1㎡(234.8평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 171.3㎡(51.8평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,799.7㎡(544.4평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 173.5㎡(52.5평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 36.8㎡(11.1평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 12.3㎡(3.7평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 2,175㎡(657.9평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 25.3㎡(7.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 85.6㎡(25.9평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 570.8㎡(172.7평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 85.6㎡(25.9평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 2,818.4㎡(852.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 2.4㎡(0.7평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 0.8㎡(0.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 37.6㎡(11.4평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 116.1㎡(35.1평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 2㎡(0.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 463.7㎡(140.3평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 6.1㎡(1.8평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,727.5㎡(522.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 2,200.3㎡(665.6평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 2,321.3㎡(702.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 2,321.3㎡(702.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 2,331.4㎡(705.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 2,321.3㎡(702.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 2,321.3㎡(702.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 2,331.4㎡(705.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 2,321.3㎡(702.2평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 2,224.8㎡(673평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 2,342.9㎡(708.7평) | 기타공장 | 철근콘크리트구조 |

### 엠스테이트

- **동이름**: A동
- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 2,322.2㎡(702.5평)
- **연면적**: 37,539.2㎡(11,355.6평)
- **준공일**: 2016년 09월 01일
- **지상/지하**: 지상15층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 548.6㎡(166평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 2,427.6㎡(734.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 2,777.3㎡(840.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 2,974.6㎡(899.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 3,036.9㎡(918.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 66.9㎡(20.2평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 613.2㎡(185.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 5.8㎡(1.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 529.3㎡(160.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 547.1㎡(165.5평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1.1㎡(0.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 79.6㎡(24.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,528.1㎡(462.2평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 16.9㎡(5.1평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,739.7㎡(526.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,888.3㎡(571.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,888.3㎡(571.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,888.3㎡(571.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,888.3㎡(571.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,724.9㎡(521.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,773.8㎡(536.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,773.8㎡(536.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,773.8㎡(536.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,773.8㎡(536.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,608.1㎡(486.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 1,675.7㎡(506.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 989.7㎡(299.4평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |

### 엠스테이트

- **동이름**: E동
- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 117.9㎡(35.6평)
- **연면적**: 15,483.5㎡(4,683.7평)
- **준공일**: 2016년 09월 01일
- **지상/지하**: 지상1층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 2,753.5㎡(832.9평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 7,143㎡(2,160.7평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 16.5㎡(5평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 103.9㎡(31.4평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 77㎡(23.3평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 262.3㎡(79.4평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 2,174.9㎡(657.9평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 10.2㎡(3.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 879.5㎡(266평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 962.5㎡(291.2평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 934.2㎡(282.6평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 112.5㎡(34평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 51.3㎡(15.5평) | 상점(소매점) | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 2.3㎡(0.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |

### 엠스테이트

- **동이름**: D동
- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 435.5㎡(131.7평)
- **연면적**: 1,183.2㎡(357.9평)
- **준공일**: 2016년 09월 01일
- **지상/지하**: 지상3층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 6.4㎡(1.9평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 62.7㎡(19평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 73.6㎡(22.3평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 81.1㎡(24.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 77.9㎡(23.6평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 33.7㎡(10.2평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 347.7㎡(105.2평) | 금융업소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 76.2㎡(23평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 423.9㎡(128.2평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [송파구](https://buildingshopai.com/llms/area/11710) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11710
- [문정동](https://buildingshopai.com/llms/area/1171010800) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1171010800

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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