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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-25"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 에스엔씨빌딩 (서울특별시 송파구 삼전동 28-11)

도로명주소: 서울특별시 송파구 백제고분로 204

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 송파구 삼전동 28-11
- **도로명주소**: 서울특별시 송파구 백제고분로 204
- **용도지역**: 준주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 373.1㎡(112.9평)
- **최대용적률**: 400% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 82.0억원 · ㎡당 2,198만원 · 평당 7,266만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 150~200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,198만원 | 7,266만원 |
| 2025 | 2,153만원 | 7,117만원 |
| 2024 | 2,070만원 | 6,843만원 |
| 2023 | 2,063만원 | 6,820만원 |
| 2022 | 2,195만원 | 7,256만원 |
| 2021 | 1,769만원 | 5,848만원 |
| 2020 | 1,672만원 | 5,527만원 |
| 2019 | 1,491만원 | 4,929만원 |
| 2018 | 1,353만원 | 4,473만원 |
| 2017 | 1,290만원 | 4,264만원 |
| 2016 | 1,260만원 | 4,165만원 |
| 2015 | 1,250만원 | 4,132만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 준주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 삼전지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 440% 이하
- **기준 용적률**: 400% 이하
- **최대 용적률**: 법적용적률의 2배 이하
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 35m 이하

## 건축물대장

### 케이타워

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 195㎡(59평)
- **건폐율**: 52.3%
- **연면적**: 1,626.3㎡(491.9평)
- **용적률**: 360%
- **준공일**: 2011년 12월 01일
- **지상/지하**: 지상8층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 23.4㎡(7.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 36.2㎡(10.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 194.3㎡(58.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 31㎡(9.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 58.7㎡(17.7평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 101.1㎡(30.6평) | 제과점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 31.8㎡(9.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 96.8㎡(29.3평) | 제과점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 40.2㎡(12.2평) | 미용원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 35.8㎡(10.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 42.8㎡(12.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 123㎡(37.2평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 123㎡(37.2평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 42.8㎡(12.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 42.8㎡(12.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 123㎡(37.2평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 51.8㎡(15.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 127.7㎡(38.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 165.8㎡(50.1평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 134.3㎡(40.6평) | 기타사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 24.3㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 24.3㎡(7.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [송파구](https://buildingshopai.com/llms/area/11710) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11710
- [삼전동](https://buildingshopai.com/llms/area/1171010600) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1171010600

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%86%A1%ED%8C%8C%EA%B5%AC-%EC%82%BC%EC%A0%84%EB%8F%99-28-11-1oveWin0mbp