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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-25"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 도원빌딩 (서울특별시 송파구 풍납동 403-2)

도로명주소: 서울특별시 송파구 토성로 58

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 송파구 풍납동 403-2
- **도로명주소**: 서울특별시 송파구 토성로 58
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 738.3㎡(223.3평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 68.5억원 · ㎡당 928만원 · 평당 3,066만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 250~300억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 928만원 | 3,066만원 |
| 2025 | 908만원 | 3,000만원 |
| 2024 | 881만원 | 2,911만원 |
| 2023 | 867만원 | 2,867만원 |
| 2022 | 911만원 | 3,010만원 |
| 2021 | 854만원 | 2,822만원 |
| 2020 | 805만원 | 2,661만원 |
| 2019 | 800만원 | 2,645만원 |
| 2018 | 720만원 | 2,380만원 |
| 2017 | 640만원 | 2,116만원 |
| 2016 | 632만원 | 2,089만원 |
| 2015 | 620만원 | 2,050만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제2종일반주거지역, 도시지역
- **접함**: 제2종일반주거지역, 도로

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 상대보호구역, 절대보호구역

## 건축물대장

### 도원빌딩

- **주용도**: 교육연구시설
- **건축면적**: 729.6㎡(220.7평)
- **건폐율**: 49.4%
- **연면적**: 5,731.1㎡(1,733.7평)
- **용적률**: 247%
- **준공일**: 1987년 10월 30일
- **지상/지하**: 지상5층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 391.4㎡(118.4평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 173.2㎡(52.4평) | 당구장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 372.6㎡(112.7평) | 체육도장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 130.4㎡(39.4평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 106.5㎡(32.2평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 776.5㎡(234.9평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 132.6㎡(40.1평) | 기타교육연구시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 82.8㎡(25.1평) | 체육도장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 178.3㎡(53.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 139.5㎡(42.2평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 135.8㎡(41.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 193.2㎡(58.4평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 199.4㎡(60.3평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 166㎡(50.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 112.4㎡(34평) | 치과의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 237.1㎡(71.7평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 14.7㎡(4.5평) | 통신용시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 729.6㎡(220.7평) | 기타노유자시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 729.6㎡(220.7평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 729.6㎡(220.7평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [송파구](https://buildingshopai.com/llms/area/11710) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11710
- [풍납동](https://buildingshopai.com/llms/area/1171010300) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1171010300

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%86%A1%ED%8C%8C%EA%B5%AC-%ED%92%8D%EB%82%A9%EB%8F%99-403-2-1oveR0UwFfI