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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-23"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 신송센타빌딩 (서울특별시 영등포구 여의도동 25-12)

도로명주소: 서울특별시 영등포구 여의나루로 57

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 영등포구 여의도동 25-12
- **도로명주소**: 서울특별시 영등포구 여의나루로 57
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 744㎡(225.1평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 249억원 · ㎡당 3,345만원 · 평당 11,058만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 2500~2600억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 3,345만원 | 11,058만원 |
| 2025 | 3,170만원 | 10,479만원 |
| 2024 | 3,016만원 | 9,970만원 |
| 2023 | 2,975만원 | 9,835만원 |
| 2022 | 3,019만원 | 9,980만원 |
| 2021 | 2,610만원 | 8,628만원 |
| 2020 | 2,274만원 | 7,517만원 |
| 2019 | 2,172만원 | 7,180만원 |
| 2018 | 1,540만원 | 5,091만원 |
| 2017 | 1,430만원 | 4,727만원 |
| 2016 | 1,351만원 | 4,466만원 |
| 2015 | 1,287만원 | 4,255만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공용), 도시지역, 특정개발진흥지구, 일반상업지역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 대공방어협조구역
- **저촉**: 건축선, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

## 지구단위계획

- **구역**: 여의도 금융중심 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 일반상업지역(880% 이하), 중심상업지역 상향 시(930% 이하)
- **기준 용적률**: 800%
- **최대 용적률**: 일반상업지역(법적용적률의 2배 이하), 중심상업지역 상향 시(1,000% 이하)
- **건폐율**: 60% 이하
- **최고 높이**: 350m(기준높이)

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,090.3㎡(329.8평)
- **건폐율**: 48.9%
- **연면적**: 33,819.7㎡(10,230.4평)
- **용적률**: 975%
- **준공일**: 1993년 03월 18일
- **지상/지하**: 지상20층/지하7층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 205.4㎡(62.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 224㎡(67.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 831.4㎡(251.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 494.4㎡(149.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 92.7㎡(28평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 1,641.6㎡(496.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 140.1㎡(42.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 66.2㎡(20평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 1,641.6㎡(496.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 140.1㎡(42.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 66.2㎡(20평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 140.1㎡(42.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 66.2㎡(20평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 1,641.6㎡(496.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 66.2㎡(20평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 140.1㎡(42.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 1,641.6㎡(496.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지6층 | 105.8㎡(32평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지6층 | 171.2㎡(51.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지6층 | 868.7㎡(262.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지7층 | 852.3㎡(257.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지7층 | 638.2㎡(193.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지7층 | 189.1㎡(57.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 지상1층 | 617.1㎡(186.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 지상1층 | 195.8㎡(59.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 지상1층 | 46.8㎡(14.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 지상1층 | 225.1㎡(68.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 831.5㎡(251.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 876.8㎡(265.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 818.3㎡(247.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 213.5㎡(64.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 58.5㎡(17.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 33.8㎡(10.2평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 9.3㎡(2.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 45㎡(13.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑1층 | 34.3㎡(10.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 92.1㎡(27.8평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑2층 | 6.3㎡(1.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑3층 | 98.3㎡(29.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [영등포구](https://buildingshopai.com/llms/area/11560) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11560
- [여의도동](https://buildingshopai.com/llms/area/1156011000) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1156011000

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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