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last_verified: "2026-08-24"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 우신빌딩 (서울특별시 용산구 갈월동 69-3)

도로명주소: 서울특별시 용산구 한강대로 297

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 용산구 갈월동 69-3
- **도로명주소**: 서울특별시 용산구 한강대로 297
- **용도지역**: 제2종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 648.6㎡(196.2평)
- **최대용적률**: 250% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 184억원 · ㎡당 2,832만원 · 평당 9,362만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 400~450억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,832만원 | 9,362만원 |
| 2025 | 2,702만원 | 8,932만원 |
| 2024 | 2,595만원 | 8,579만원 |
| 2023 | 2,592만원 | 8,569만원 |
| 2022 | 2,750만원 | 9,091만원 |
| 2021 | 2,518만원 | 8,324만원 |
| 2020 | 2,330만원 | 7,703만원 |
| 2019 | 2,330만원 | 7,703만원 |
| 2018 | 2,099만원 | 6,939만원 |
| 2017 | 1,923만원 | 6,357만원 |
| 2016 | 1,812만원 | 5,990만원 |
| 2015 | 1,766만원 | 5,838만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 지구단위계획구역
- **저촉**: 제2종일반주거지역, 일반상업지역
- **접함**: 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 철도보호지구, 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 용산 지구단위계획구역
- **기준 용적률**: 세부개발계획 수립시 결정
- **최고 높이**: 세부개발계획 수립시 결정

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 540.7㎡(163.5평)
- **건폐율**: 83.4%
- **연면적**: 3,687.5㎡(1,115.4평)
- **용적률**: 474%
- **준공일**: 1969년 10월 20일
- **지상/지하**: 지상6층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 207.5㎡(62.8평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 298.9㎡(90.4평) | 게임제공업소 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 108.1㎡(32.7평) | 기타공공용시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 540.7㎡(163.5평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 59.5㎡(18평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 214.5㎡(64.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 232.5㎡(70.3평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 199.4㎡(60.3평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 307.1㎡(92.9평) | 치과의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 136.9㎡(41.4평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 195.4㎡(59.1평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 174.2㎡(52.7평) | 한의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 256.6㎡(77.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 249.9㎡(75.6평) | 학원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 73.4㎡(22.2평) | 이(미)용원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 433㎡(131평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [용산구](https://buildingshopai.com/llms/area/11170) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11170
- [갈월동](https://buildingshopai.com/llms/area/1117010400) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1117010400

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC-%EA%B0%88%EC%9B%94%EB%8F%99-69-3-1kvV0uz0ZuH