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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 보광연세의원 (서울특별시 용산구 보광동 260-12)

도로명주소: 서울특별시 용산구 보광로 41

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 용산구 보광동 260-12
- **도로명주소**: 서울특별시 용산구 보광로 41
- **용도지역**: 준주거지역
- **주용도**: 상업기타
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로한면
- **토지면적**: 352㎡(106.5평)
- **최대용적률**: 400% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 50.6억원 · ㎡당 1,437만원 · 평당 4,750만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 100~150억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,437만원 | 4,750만원 |
| 2025 | 1,318만원 | 4,357만원 |
| 2024 | 1,254만원 | 4,145만원 |
| 2023 | 1,234만원 | 4,079만원 |
| 2022 | 1,310만원 | 4,331만원 |
| 2021 | 1,175만원 | 3,884만원 |
| 2020 | 1,040만원 | 3,438만원 |
| 2019 | 942만원 | 3,114만원 |
| 2018 | 876만원 | 2,896만원 |
| 2017 | 834만원 | 2,757만원 |
| 2016 | 810만원 | 2,678만원 |
| 2015 | 790만원 | 2,612만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 준주거지역, 도시지역
- **저촉**: 중로1류(폭 20m~25m)

### 기타 법률

- **포함**: 토지거래계약에관한허가구역, 가축사육제한구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역

## 지구단위계획

- **구역**: 한남4재정비촉진구역 지구단위계획구역
- **기준 용적률**: 190%이하(정비계획 용적률 227.46%)
- **최대 용적률**: 228%이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 23층이하(최고 73m)

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **연면적**: 643.6㎡(194.7평)
- **준공일**: 1961년 11월 05일
- **지상/지하**: 지상3층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지층 | 81.2㎡(24.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지층 | 27.5㎡(8.3평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지하 지층 | 4.3㎡(1.3평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지상 1층 | 20㎡(6평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 72.3㎡(21.9평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지상 1층 | 20㎡(6평) | 부동산중개사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 94.8㎡(28.7평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 134.8㎡(40.8평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 59.4㎡(18평) | 단독주택 | 벽돌구조 |
| 지상 3층 | 129.4㎡(39.1평) | 체육도장 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [용산구](https://buildingshopai.com/llms/area/11170) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11170
- [보광동](https://buildingshopai.com/llms/area/1117013600) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1117013600

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC-%EB%B3%B4%EA%B4%91%EB%8F%99-260-12-1kvVUPvCTr6