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last_verified: "2026-08-24"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 신용빌딩 (서울특별시 용산구 원효로2가 85-3)

도로명주소: 서울특별시 용산구 원효로 172

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 용산구 원효로2가 85-3
- **도로명주소**: 서울특별시 용산구 원효로 172
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대세각
- **토지면적**: 200.3㎡(60.6평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 28.6억원 · ㎡당 1,426만원 · 평당 4,714만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 150~200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,426만원 | 4,714만원 |
| 2025 | 1,349만원 | 4,460만원 |
| 2024 | 1,292만원 | 4,269만원 |
| 2023 | 1,270만원 | 4,198만원 |
| 2022 | 1,360만원 | 4,496만원 |
| 2021 | 1,207만원 | 3,990만원 |
| 2020 | 992만원 | 3,278만원 |
| 2019 | 920만원 | 3,042만원 |
| 2018 | 874만원 | 2,889만원 |
| 2017 | 846만원 | 2,797만원 |
| 2016 | 818만원 | 2,704만원 |
| 2015 | 795만원 | 2,628만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 지구단위계획구역
- **저촉**: 제3종일반주거지역, 일반상업지역
- **접함**: 소로3류(폭 8m 미만), 도로

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 건축선, 토지거래계약에관한허가구역
- **접함**: 가로구역별 최고높이 제한지역

## 지구단위계획

- **구역**: 용산 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 간선부:800%,이면부:250%
- **기준 용적률**: 간선부:600%,이면부:210%
- **최대 용적률**: 간선부:1000%,이면부:300%
- **건폐율**: 간선부:60%,이면부:50%
- **최고 높이**: 간선부:100m이하,이면부:40m이하

## 건축물대장

### 건축물 1

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 27.8㎡(8.4평)
- **연면적**: 220.9㎡(66.8평)
- **준공일**: 1968년 11월 25일
- **지상/지하**: 지상4층/지하0층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 (내) | 0㎡(0평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 64.6㎡(19.5평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 27.8㎡(8.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 64.6㎡(19.5평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 27.8㎡(8.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 27.8㎡(8.4평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 64.6㎡(19.5평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 27.1㎡(8.2평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 10.6㎡(3.2평) | 기타제1종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |

### 건축물 2

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 82.1㎡(24.8평)
- **연면적**: 135.9㎡(41.1평)
- **준공일**: 1959년 06월 20일
- **지상/지하**: 지상2층/지하0층
- **구조**: 벽돌구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지상 1층 | 82.1㎡(24.8평) | 일반음식점 | 벽돌구조 |
| 지상 2층 | 53.8㎡(16.3평) | 단독주택 | 벽돌구조 |

## 상위 지역

- [용산구](https://buildingshopai.com/llms/area/11170) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11170
- [원효로2가](https://buildingshopai.com/llms/area/1117011300) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1117011300

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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