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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 용산구 한강로3가 99

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 용산구 한강로3가 99
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 2,733㎡(826.7평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 775억원 · ㎡당 2,835만원 · 평당 9,372만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 2800~2900억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,835만원 | 9,372만원 |
| 2025 | 2,685만원 | 8,876만원 |
| 2024 | 2,562만원 | 8,469만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역
- **저촉**: 철도
- **접함**: 대로2류(폭 30m~35m)

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 정비구역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **접함**: 토지거래계약에관한허가구역

## 지구단위계획

- **구역**: 용산 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 800%
- **기준 용적률**: 700%
- **건폐율**: 조례에따름
- **최고 높이**: 150m이하

## 건축물대장

### 로카우스 호텔(ROKAUS HOTEL)

- **주용도**: 국방,군사시설
- **건축면적**: 1,469.3㎡(444.5평)
- **건폐율**: 53.8%
- **연면적**: 40,265.7㎡(12,180.3평)
- **용적률**: 927%
- **준공일**: 2023년 02월 28일
- **지상/지하**: 지상30층/지하7층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 1,891.7㎡(572.2평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 2,183.1㎡(660.4평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 2,208.9㎡(668.2평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4층 | 2,199.9㎡(665.5평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지5층 | 2,199.9㎡(665.5평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지6층 | 2,193.5㎡(663.5평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지7층 | 2,052.8㎡(621평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 895.4㎡(270.9평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 656.6㎡(198.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,385.2㎡(419평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,433.8㎡(433.7평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,411.8㎡(427.1평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,335.2㎡(403.9평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,344㎡(406.5평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 751.7㎡(227.4평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,327.9㎡(401.7평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 813.3㎡(246평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 813.3㎡(246평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 813.3㎡(246평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 813.3㎡(246평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 813.3㎡(246평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 677.9㎡(205.1평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 669.9㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 669.9㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 669.9㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 21층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 22층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 23층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 24층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 25층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 26층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 27층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 28층 | 669.7㎡(202.6평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 29층 | 671.7㎡(203.2평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 30층 | 671.7㎡(203.2평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑층 | 183.1㎡(55.4평) | 국방,군사시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [용산구](https://buildingshopai.com/llms/area/11170) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11170
- [한강로3가](https://buildingshopai.com/llms/area/1117012800) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1117012800

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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