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last_verified: "2026-07-31"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서연빌딩 (서울특별시 은평구 갈현동 395-5)

도로명주소: 서울특별시 은평구 통일로 869

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 은평구 갈현동 395-5
- **도로명주소**: 서울특별시 은평구 통일로 869
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 624.1㎡(188.8평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 90.5억원 · ㎡당 1,450만원 · 평당 4,793만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 150~200억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,450만원 | 4,793만원 |
| 2025 | 1,417만원 | 4,684만원 |
| 2024 | 1,374만원 | 4,542만원 |
| 2023 | 1,364만원 | 4,509만원 |
| 2022 | 1,450만원 | 4,793만원 |
| 2021 | 1,320만원 | 4,364만원 |
| 2020 | 1,200만원 | 3,967만원 |
| 2019 | 1,150만원 | 3,802만원 |
| 2018 | 1,080만원 | 3,570만원 |
| 2017 | 1,030만원 | 3,405만원 |
| 2016 | 990만원 | 3,273만원 |
| 2015 | 945만원 | 3,124만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역, 도시지역, 일반상업지역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 연신내 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 880% 이하
- **기준 용적률**: 800% 이하
- **최대 용적률**: 법적용적률 2배이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 90m이하 (기준70m이하)

## 건축물대장

### 서연빌딩

- **주용도**: 제1종근린생활시설
- **건축면적**: 365.1㎡(110.4평)
- **건폐율**: 58.5%
- **연면적**: 3,438.3㎡(1,040.1평)
- **용적률**: 392%
- **준공일**: 1994년 07월 25일
- **지상/지하**: 지상8층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 447.9㎡(135.5평) | 유흥주점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 47.9㎡(14.5평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 495.7㎡(150평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 5㎡(1.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 320.5㎡(96.9평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 347.7㎡(105.2평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 338.8㎡(102.5평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 338.8㎡(102.5평) | 표구점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 338.8㎡(102.5평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 338.8㎡(102.5평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 320.5㎡(96.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 98.3㎡(29.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [은평구](https://buildingshopai.com/llms/area/11380) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11380
- [갈현동](https://buildingshopai.com/llms/area/1138010400) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1138010400

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%9D%80%ED%8F%89%EA%B5%AC-%EA%B0%88%ED%98%84%EB%8F%99-395-5-1m46bgHNeYd