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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-07-31"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 구산빌딩 (서울특별시 은평구 갈현동 498-4)

도로명주소: 서울특별시 은평구 서오릉로 196

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 은평구 갈현동 498-4
- **도로명주소**: 서울특별시 은평구 서오릉로 196
- **용도지역**: 제3종일반주거지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 938.8㎡(284평)
- **최대용적률**: 300% (조례상)
- **최대건폐율**: 50% (조례상)
- **공시지가**: 총액 66.1억원 · ㎡당 704만원 · 평당 2,327만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 100~150억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 704만원 | 2,327만원 |
| 2025 | 687만원 | 2,270만원 |
| 2024 | 668만원 | 2,209만원 |
| 2023 | 664만원 | 2,196만원 |
| 2022 | 712만원 | 2,354만원 |
| 2021 | 654만원 | 2,160만원 |
| 2020 | 615만원 | 2,032만원 |
| 2019 | 585만원 | 1,935만원 |
| 2018 | 558만원 | 1,844만원 |
| 2017 | 548만원 | 1,811만원 |
| 2016 | 527만원 | 1,741만원 |
| 2015 | 498만원 | 1,646만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 제3종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선, 상대보호구역

## 건축물대장

### 구산빌딩

- **주용도**: 제2종근린생활시설
- **건축면적**: 464.6㎡(140.5평)
- **건폐율**: 49.5%
- **연면적**: 2,982.6㎡(902.2평)
- **용적률**: 242%
- **준공일**: 2015년 10월 16일
- **지상/지하**: 지상6층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 585.6㎡(177.1평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 120.8㎡(36.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 232.1㎡(70.2평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 224.8㎡(68평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 445㎡(134.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 445㎡(134.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 402.3㎡(121.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 107.8㎡(32.6평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 297.6㎡(90평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 121.8㎡(36.8평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [은평구](https://buildingshopai.com/llms/area/11380) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11380
- [갈현동](https://buildingshopai.com/llms/area/1138010400) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1138010400

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%9D%80%ED%8F%89%EA%B5%AC-%EA%B0%88%ED%98%84%EB%8F%99-498-4-1m46bgHRyV6