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last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 낙원상가 (서울특별시 종로구 낙원동 272)

도로명주소: 서울특별시 종로구 삼일대로 428

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 종로구 낙원동 272
- **도로명주소**: 서울특별시 종로구 삼일대로 428
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 3,284.5㎡(993.6평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 864억원 · ㎡당 2,632만원 · 평당 8,701만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 3300~3400억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,632만원 | 8,701만원 |
| 2025 | 2,566만원 | 8,483만원 |
| 2024 | 2,467만원 | 8,155만원 |
| 2023 | 2,591만원 | 8,565만원 |
| 2022 | 2,722만원 | 8,998만원 |
| 2021 | 2,513만원 | 8,307만원 |
| 2020 | 2,444만원 | 8,079만원 |
| 2019 | 2,380만원 | 7,868만원 |
| 2018 | 2,242만원 | 7,412만원 |
| 2017 | 2,066만원 | 6,830만원 |
| 2016 | 1,965만원 | 6,496만원 |
| 2015 | 1,965만원 | 6,496만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 일반상업지역
- **접함**: 도로, 중로2류(폭 15m~20m), 지구단위계획구역

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 정비구역, 상대보호구역, 서울도심, 가축사육제한구역, 문화지구, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축선

## 건축물대장

### 로담코인사빌딩

- **동이름**: 로담코인사빌딩
- **주용도**: 숙박시설
- **건축면적**: 1,618.1㎡(489.5평)
- **건폐율**: 49.3%
- **연면적**: 45,510.2㎡(13,766.8평)
- **용적률**: 885%
- **준공일**: 2002년 06월 08일
- **지상/지하**: 지상24층/지하6층
- **구조**: 철골철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 126.5㎡(38.3평) | 이(미)용원 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 930.2㎡(281.4평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 646.1㎡(195.4평) | 기타제2종근린생활시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 99.7㎡(30.2평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 871.5㎡(263.6평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 2,798.8㎡(846.6평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 2,798.8㎡(846.6평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 2,798.8㎡(846.6평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지5 | 2,796.1㎡(845.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지6 | 2,467㎡(746.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지6 | 124.4㎡(37.6평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 993.9㎡(300.7평) | 기타제2종근린생활시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 487㎡(147.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 46.2㎡(14평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 650.8㎡(196.9평) | 기타 운동시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 742.9㎡(224.7평) | 기타제2종근린생활시설 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,572.4㎡(475.7평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,572.4㎡(475.7평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,572.4㎡(475.7평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 1,328.4㎡(401.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 1,237.8㎡(374.4평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 1,055.6㎡(319.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 1,055.6㎡(319.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 1,055.6㎡(319.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 1,055.6㎡(319.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 1,055.6㎡(319.3평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 21층 | 1,053.7㎡(318.7평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 22층 | 944㎡(285.5평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 23층 | 945.1㎡(285.9평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 24층 | 171.6㎡(51.9평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |
| 옥탑 옥탑 1층 | 121.7㎡(36.8평) | 호텔 | 철골철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [종로구](https://buildingshopai.com/llms/area/11110) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11110
- [낙원동](https://buildingshopai.com/llms/area/1111013700) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1111013700

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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