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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 낙원오피스텔 (서울특별시 종로구 돈의동 39-2)

도로명주소: 서울특별시 종로구 돈화문로11길 29

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 종로구 돈의동 39-2
- **도로명주소**: 서울특별시 종로구 돈화문로11길 29
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 중로각지
- **토지면적**: 525.4㎡(158.9평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 110억원 · ㎡당 2,096만원 · 평당 6,929만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 300~350억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 2,096만원 | 6,929만원 |
| 2025 | 1,887만원 | 6,238만원 |
| 2024 | 1,803만원 | 5,960만원 |
| 2023 | 1,758만원 | 5,812만원 |
| 2022 | 1,757만원 | 5,808만원 |
| 2021 | 1,617만원 | 5,345만원 |
| 2020 | 1,470만원 | 4,860만원 |
| 2019 | 1,400만원 | 4,628만원 |
| 2018 | 1,329만원 | 4,393만원 |
| 2017 | 1,191만원 | 3,937만원 |
| 2016 | 1,150만원 | 3,802만원 |
| 2015 | 1,120만원 | 3,702만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역
- **접함**: 도시철도

### 기타 법률

- **포함**: 서울도심, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **접함**: 도시관리계획 입안중

## 지구단위계획

- **구역**: 운현궁주변 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 600%
- **기준 용적률**: 450%
- **건폐율**: 60%(조건준수시완화)
- **최고 높이**: 30m이하(고시문참조)

## 건축물대장

### 낙원오피스텔

- **주용도**: 업무시설
- **연면적**: 3,570.5㎡(1,080.1평)
- **준공일**: 1991년 07월 23일
- **지상/지하**: 지상10층/지하4층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 21.1㎡(6.4평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 266.9㎡(80.7평) | 일반음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1 | 82.3㎡(24.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 349.2㎡(105.6평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 21.1㎡(6.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 349.2㎡(105.6평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 21.1㎡(6.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 99.6㎡(30.1평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 191㎡(57.8평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 46.1㎡(13.9평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 79.5㎡(24평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 70.7㎡(21.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 21.1㎡(6.4평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 47.3㎡(14.3평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 163.4㎡(49.4평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 4㎡(1.2평) | 오피스텔 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [종로구](https://buildingshopai.com/llms/area/11110) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11110
- [돈의동](https://buildingshopai.com/llms/area/1111015300) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1111015300

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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