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last_verified: "2026-08-23"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 에스타워 (서울특별시 종로구 신문로1가 116)

도로명주소: 서울특별시 종로구 새문안로 82

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 종로구 신문로1가 116
- **도로명주소**: 서울특별시 종로구 새문안로 82
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 3,346.4㎡(1,012.3평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 1,684억원 · ㎡당 5,031만원 · 평당 16,631만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 4200~4300억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 5,031만원 | 16,631만원 |
| 2025 | 4,852만원 | 16,040만원 |
| 2024 | 4,680만원 | 15,471만원 |
| 2023 | 4,647만원 | 15,362만원 |
| 2022 | 4,878만원 | 16,126만원 |
| 2021 | 4,550만원 | 15,041만원 |
| 2020 | 4,199만원 | 13,881만원 |
| 2019 | 4,085만원 | 13,504만원 |
| 2018 | 3,800만원 | 12,562만원 |
| 2017 | 3,534만원 | 11,683만원 |
| 2016 | 3,429만원 | 11,336만원 |
| 2015 | 3,363만원 | 11,117만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 도시지역, 지구단위계획구역
- **저촉**: 일반상업지역, 지구단위계획구역
- **접함**: 준주거지역, 도로, 중로1류(폭 20m~25m)

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 중점경관관리구역, 서울도심, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 가로구역별 최고높이 제한지역, 정비구역, 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 정동 일대 지구단위계획구역

## 건축물대장

### S-TOWER(에스타워)

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,201.2㎡(363.4평)
- **건폐율**: 35.9%
- **연면적**: 42,283.4㎡(12,790.7평)
- **용적률**: 670%
- **준공일**: 1995년 03월 07일
- **지상/지하**: 지상20층/지하6층
- **구조**: 일반철골구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 729㎡(220.5평) | 체력단련장 | 일반철골구조 |
| 지하 지하1층 | 2,004.3㎡(606.3평) | 기타판매시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하1층 | 270㎡(81.7평) | 의원 | 일반철골구조 |
| 지하 지하2층 | 3,014.2㎡(911.8평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하3층 | 2,992.8㎡(905.3평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하4층 | 2,971.6㎡(898.9평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하5층 | 2,961.2㎡(895.8평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하6층 | 1,629.4㎡(492.9평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하6층 | 1,306㎡(395.1평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하중6층 | 453㎡(137평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지하 지하중6층 | 1,538.7㎡(465.5평) | 기타 운동시설 | 일반철골구조 |
| 지상 1층 | 2.3㎡(0.7평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |
| 지상 1층 | 603.8㎡(182.6평) | 일반음식점 | 일반철골구조 |
| 지상 1층 | 444.9㎡(134.6평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 1층 | 44.2㎡(13.4평) | 휴게음식점 | 일반철골구조 |
| 지상 2층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 3층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 4층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 5층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 6층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 7층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 8층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 9층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 10층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 11층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 12층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 13층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 14층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 15층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 16층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 17층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 18층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 19층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 지상 20층 | 1,122㎡(339.4평) | 사무소 | 일반철골구조 |
| 옥탑 옥탑 | 135.4㎡(40.9평) | 기타일반업무시설 | 일반철골구조 |

## 상위 지역

- [종로구](https://buildingshopai.com/llms/area/11110) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11110
- [신문로1가](https://buildingshopai.com/llms/area/1111012000) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1111012000

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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