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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 서울특별시 중구 남학동 12-3

도로명주소: 서울특별시 중구 퇴계로 170

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 중구 남학동 12-3
- **도로명주소**: 서울특별시 중구 퇴계로 170
- **용도지역**: 일반상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 1,957.4㎡(592.1평)
- **최대용적률**: 800% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 319억원 · ㎡당 1,628만원 · 평당 5,382만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 700~800억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,628만원 | 5,382만원 |
| 2025 | 1,566만원 | 5,177만원 |
| 2024 | 1,516만원 | 5,012만원 |
| 2023 | 1,490만원 | 4,926만원 |
| 2022 | 1,630만원 | 5,388만원 |
| 2021 | 1,413만원 | 4,671만원 |
| 2020 | 1,276만원 | 4,218만원 |
| 2019 | 1,192만원 | 3,941만원 |
| 2018 | 1,080만원 | 3,570만원 |
| 2017 | 1,032만원 | 3,412만원 |
| 2016 | 990만원 | 3,274만원 |
| 2015 | 981만원 | 3,242만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역
- **저촉**: 제3종일반주거지역, 일반상업지역
- **접함**: 도로, 제2종일반주거지역

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 서울도심, 건축선
- **접함**: 가로구역별 최고높이 제한지역

## 지구단위계획

- **구역**: 퇴계로변 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 600%이하
- **기준 용적률**: 450%이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 50m

## 건축물대장

### 나라키움 중부세무서

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 922.6㎡(279.1평)
- **건폐율**: 49.3%
- **연면적**: 10,537.8㎡(3,187.7평)
- **용적률**: 236%
- **준공일**: 2021년 10월 14일
- **지상/지하**: 지상6층/지하5층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1 | 1,262.6㎡(381.9평) | 국가기관청사 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지2 | 1,364.4㎡(412.7평) | 국가기관청사 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지3 | 1,364.4㎡(412.7평) | 국가기관청사 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지4 | 1,367.9㎡(413.8평) | 국가기관청사 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지하 지5 | 767.2㎡(232.1평) | 국가기관청사 | 철골철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 534㎡(161.5평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 166.2㎡(50.3평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 843.8㎡(255.3평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 716㎡(216.6평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 716.9㎡(216.9평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 717.1㎡(216.9평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 717.2㎡(217평) | 국가기관청사 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [중구](https://buildingshopai.com/llms/area/11140) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11140
- [남학동](https://buildingshopai.com/llms/area/1114014000) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1114014000

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
AI 리포트 전문은 빌딩샵AI 에서 확인할 수 있습니다: https://buildingshopai.com/l/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C-%EC%A4%91%EA%B5%AC-%EB%82%A8%ED%95%99%EB%8F%99-12-3-1kic9bOPDQD