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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 힐스테이트 남산 (서울특별시 중구 묵정동 35)

도로명주소: 서울특별시 중구 퇴계로46길 26

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 중구 묵정동 35
- **도로명주소**: 서울특별시 중구 퇴계로46길 26
- **용도지역**: 제3종일반주거지역
- **주용도**: 상업기타
- **지목**: 대
- **도로측면**: 소로각지
- **토지면적**: 7,493.9㎡(2,266.9평)
- **최대용적률**: 300% (조례상)
- **최대건폐율**: 50% (조례상)
- **공시지가**: 총액 918억원 · ㎡당 1,225만원 · 평당 4,050만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 2900~3000억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 1,225만원 | 4,050만원 |
| 2025 | 1,173만원 | 3,878만원 |
| 2024 | 1,135만원 | 3,752만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 지구단위계획구역
- **저촉**: 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구

### 기타 법률

- **포함**: 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 서울도심, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 절대보호구역, 상대보호구역
- **접함**: 도로구역

## 지구단위계획

- **구역**: 퇴계로변 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 200%이하
- **기준 용적률**: 180%이하
- **건폐율**: 60%이하
- **최고 높이**: 용도지구에 따름

## 건축물대장

### 힐스테이트 남산

- **동이름**: 102동
- **주용도**: 공동주택
- **건축면적**: 1,959.1㎡(592.6평)
- **건폐율**: 26.1%
- **연면적**: 23,671.8㎡(7,160.7평)
- **용적률**: 178%
- **준공일**: 2024년 01월 29일
- **지상/지하**: 지상9층/지하3층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 343.2㎡(103.8평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 121.6㎡(36.8평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 2,361.2㎡(714.3평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 170㎡(51.4평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 100.5㎡(30.4평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 2,876.5㎡(870.1평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 52.7㎡(15.9평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 430.8㎡(130.3평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 482.3㎡(145.9평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 452.5㎡(136.9평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 2,831.3㎡(856.4평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 99.4㎡(30.1평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 215.8㎡(65.3평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,352.8㎡(409.2평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 61.2㎡(18.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,565.6㎡(473.6평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,569.8㎡(474.9평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,569.1㎡(474.7평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,530.6㎡(463평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,486.5㎡(449.7평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 1,396.9㎡(422.5평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,336.5㎡(404.3평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,265.4㎡(382.8평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |

### 힐스테이트 남산

- **동이름**: 101동
- **주용도**: 공동주택
- **건축면적**: 1,023.8㎡(309.7평)
- **건폐율**: 13.6%
- **연면적**: 8,897.5㎡(2,691.5평)
- **용적률**: 48.6%
- **준공일**: 2024년 01월 29일
- **지상/지하**: 지상5층/지하3층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 63.9㎡(19.3평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 72.6㎡(22평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 887.5㎡(268.5평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 607㎡(183.6평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지1층 | 795.1㎡(240.5평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 161.9㎡(49평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 19.8㎡(6평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 1,081.2㎡(327.1평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지2층 | 70㎡(21.2평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 70㎡(21.2평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 170.1㎡(51.4평) | 복리시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 181.3㎡(54.8평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지3층 | 1,064.2㎡(321.9평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 106.1㎡(32.1평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 758.5㎡(229.4평) | 기타제2종근린생활시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 47.5㎡(14.4평) | 부대시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 690.6㎡(208.9평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 689.2㎡(208.5평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 683.6㎡(206.8평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 677.5㎡(204.9평) | 아파트 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [중구](https://buildingshopai.com/llms/area/11140) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11140
- [묵정동](https://buildingshopai.com/llms/area/1114013600) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1114013600

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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