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last_verified: "2026-08-24"
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citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 보승빌딩 (서울특별시 중구 을지로2가 163-3)

도로명주소: 서울특별시 중구 을지로 80-1

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 중구 을지로2가 163-3
- **도로명주소**: 서울특별시 중구 을지로 80-1
- **용도지역**: 중심상업지역
- **주용도**: 업무용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대로한면
- **토지면적**: 515.7㎡(156평)
- **최대용적률**: 1000% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 278억원 · ㎡당 5,384만원 · 평당 17,798만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 500~600억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 5,384만원 | 17,798만원 |
| 2025 | 5,077만원 | 16,784만원 |
| 2024 | 4,923만원 | 16,274만원 |
| 2023 | 4,883만원 | 16,142만원 |
| 2022 | 5,305만원 | 17,537만원 |
| 2021 | 4,905만원 | 16,215만원 |
| 2020 | 4,480만원 | 14,810만원 |
| 2019 | 4,050만원 | 13,388만원 |
| 2018 | 3,160만원 | 10,446만원 |
| 2017 | 2,850만원 | 9,422만원 |
| 2016 | 2,660만원 | 8,793만원 |
| 2015 | 2,610만원 | 8,628만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 중심상업지역, 특정개발진흥지구
- **저촉**: 지하도로
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 서울도심, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 정비구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선
- **접함**: 가로구역별 최고높이 제한지역

## 건축물대장

### 보승빌딩

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 501.5㎡(151.7평)
- **건폐율**: 97.2%
- **연면적**: 6,757.2㎡(2,044평)
- **용적률**: 1217%
- **준공일**: 1969년 11월 20일
- **지상/지하**: 지상13층/지하1층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지1층 | 481.6㎡(145.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 66㎡(20평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 396.7㎡(120평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 137㎡(41.4평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 151.5㎡(45.8평) | 한의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 200.2㎡(60.6평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 227.8㎡(68.9평) | 한의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 273.7㎡(82.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 501.5㎡(151.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 501.5㎡(151.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 501.5㎡(151.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 501.5㎡(151.7평) | 동사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 501.5㎡(151.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 501.5㎡(151.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 14.6㎡(4.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 9.8㎡(2.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 24.1㎡(7.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 21.4㎡(6.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 14.3㎡(4.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 8㎡(2.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 343.3㎡(103.9평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 66㎡(20평) | 교육(연수)원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 9.8㎡(2.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 409.3㎡(123.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 8㎡(2.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 14.3㎡(4.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 14.6㎡(4.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 24.1㎡(7.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 21.4㎡(6.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 8㎡(2.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 24.1㎡(7.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 21.4㎡(6.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 14.3㎡(4.3평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 14.6㎡(4.4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 409.3㎡(123.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 9.8㎡(2.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 4.8㎡(1.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 13.1㎡(4평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 198.7㎡(60.1평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 6.3㎡(1.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 33.2㎡(10평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 8.5㎡(2.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 26.1㎡(7.9평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 18.6㎡(5.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [중구](https://buildingshopai.com/llms/area/11140) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11140
- [을지로2가](https://buildingshopai.com/llms/area/1114010500) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1114010500

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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