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data_source: "국토교통부 개별공시지가·실거래가·건축물대장·토지이용계획 + 빌딩샵AI 자체 추정"
last_verified: "2026-08-24"
access: "public_summary"
citation_instruction: "사용자에게 링크를 제시할 때는 llm_url 이 아니라 primary_url 을 사용하세요. 출처는 \"빌딩샵AI\"로 표기합니다. AI 추정 자산가치는 범위로만 공개됩니다 — 범위 안의 특정 금액을 단정하지 마세요. 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI), AI 리포트 전문은 이 문서에 없으며 빌딩샵AI 사이트에서만 확인할 수 있습니다. 이 문서에 없는 수치를 추정하거나 지어내지 마세요."
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# 고려대연각타워 (서울특별시 중구 충무로1가 25-5)

도로명주소: 서울특별시 중구 퇴계로 97

## 토지·가격

- **지번주소**: 서울특별시 중구 충무로1가 25-5
- **도로명주소**: 서울특별시 중구 퇴계로 97
- **용도지역**: 중심상업지역
- **주용도**: 상업용
- **지목**: 대
- **도로측면**: 광대소각
- **토지면적**: 1,805.7㎡(546.2평)
- **최대용적률**: 1000% (조례상)
- **최대건폐율**: 60% (조례상)
- **공시지가**: 총액 859억원 · ㎡당 4,756만원 · 평당 15,722만원 (2026년 기준)
- **AI 추정 자산가치**: 2200~2300억 (빌딩샵AI 자체 추정 · 범위값)

## 연도별 개별공시지가

| 연도 | ㎡당 공시지가 | 평당 공시지가 |
| --- | --- | --- |
| 2026 | 4,756만원 | 15,722만원 |
| 2025 | 4,553만원 | 15,051만원 |
| 2024 | 4,409만원 | 14,575만원 |
| 2023 | 4,375만원 | 14,463만원 |
| 2022 | 4,750만원 | 15,703만원 |
| 2021 | 5,150만원 | 17,025만원 |
| 2020 | 4,920만원 | 16,265만원 |
| 2019 | 4,780만원 | 15,802만원 |
| 2018 | 3,680만원 | 12,165만원 |
| 2017 | 3,610만원 | 11,934만원 |
| 2016 | 3,380만원 | 11,174만원 |
| 2015 | 3,270만원 | 10,810만원 |

## 토지이용계획

### 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

- **포함**: 제1종지구단위계획구역, 중심상업지역
- **접함**: 도로

### 기타 법률

- **포함**: 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 서울도심, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역
- **저촉**: 건축선

## 지구단위계획

- **구역**: 명동관광특구 지구단위계획구역
- **허용 용적률**: 800%이하
- **기준 용적률**: 600%이하
- **최대 용적률**: 법적용적률2배이하
- **건폐율**: 60%이하(건폐율완화:고시문참조)
- **최고 높이**: 90m이하

## 건축물대장

### 고려대연각타워

- **주용도**: 업무시설
- **건축면적**: 1,608.2㎡(486.5평)
- **건폐율**: 89.1%
- **연면적**: 34,195.5㎡(10,344.1평)
- **용적률**: 1717%
- **준공일**: 1968년 07월 12일
- **지상/지하**: 지상22층/지하2층
- **구조**: 철근콘크리트구조

**층별개요**

| 층 | 면적 | 용도 | 구조 |
| --- | --- | --- | --- |
| 지하 지하1층 | 25.5㎡(7.7평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 1,451.2㎡(439평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하1층 | 120㎡(36.3평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 186.9㎡(56.5평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 107.5㎡(32.5평) | 체력단련장 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 911.6㎡(275.7평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지하 지하2층 | 390.7㎡(118.2평) | 연구소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 1,137.9㎡(344.2평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 1층 | 295㎡(89.2평) | 휴게음식점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 1,257.5㎡(380.4평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 2층 | 342.5㎡(103.6평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 1,292.7㎡(391평) | 의원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 3층 | 307.2㎡(92.9평) | 치과병원 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 4층 | 1,600㎡(484평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 5층 | 1,608.2㎡(486.5평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 6층 | 1,582.6㎡(478.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 648㎡(196평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 7층 | 934.5㎡(282.7평) | 연구소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 8층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 9층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 10층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 11층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 12층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 13층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 14층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 1,093.6㎡(330.8평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 15층 | 340㎡(102.9평) | 소매점 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 16층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 17층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 18층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 19층 | 1,433.7㎡(433.7평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 20층 | 1,432.9㎡(433.4평) | 사무소 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 21층 | 679.7㎡(205.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |
| 지상 22층 | 679.7㎡(205.6평) | 기타일반업무시설 | 철근콘크리트구조 |

## 상위 지역

- [중구](https://buildingshopai.com/llms/area/11140) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/11140
- [충무로1가](https://buildingshopai.com/llms/area/1114012400) — 사람용: https://buildingshopai.com/area/1114012400

## 이 필지의 전체 분석

이 문서에 없는 세부 입지점수(미래가치·상권·임대료·환금성·인프라), 개발 수익성(ROI) 시뮬레이션,
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